リースバックって何？仕組みやメリット・デメリットをご紹介

不動産活用の方法として、住宅の『リースバック』というものがあることをご存知でしょうか。近年リースバックに注目が高まり、不動産リースバック利用が年々増加している傾向にあります。

今回は、不動産リースバックについてのご紹介とともに、仕組みやメリット、注意点についてお届けします。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体化したサービス。ご自宅をリースバックを運営する不動産会社等に売却して、売却後は毎月賃料を支払いながら住んでいた住宅に引き続き住むことができます。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みとしては、

• リースバック利用者（居住者）は自宅を売却する。リースバック事業者は売買代金を一括で支払う。
• リースバック利用者（居住者）は、リースバック事業者と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことで自宅にそのまま居住します。

※賃貸借契約が終了すると、不動産会社等の事業者が該当物件をリフォームして再度賃貸として貸し出すこと、建物を解体して土地として売却することもあります。

このような流れとなります。不動産を売却することでまとまった資金を得ることができ、賃貸することで自宅に住み続けることができます。

上記のような背景から今後もリースバックの需要は増えていくことが予想されます。

リースバックのメリット

次に、リースバックのメリットについてご紹介します。

売却後も住み慣れた家に住み続けられる

資金調達が必要になり自宅を売却しなければならなくなった時、売却しても住む場所が見つからないこともあります。そんな時は、リースバックを利用するのもひとつ。

自宅を売却した後で、売却先と賃貸契約を結ぶ仕組みなので、自宅を売却した後も家賃を払うことで同じ家に住み続けることができ、固定資産税・都市計画税の支払いなどもかかりません。

不動産を所有していることで生じるコスト（税金など）を支払う必要がなくなる

先ほどもお伝えしたように、自宅を所有することで定期的に発生する費用＝管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税などのランニングコストの支払いがなくなります。

家を所有するリスクがなくなる

リースバックを利用することで、家を所有することに伴う様々なリスクから解放されます。修繕費用の軽減や、不動産市場の変動リスクからも解放され、経済的な安定を得ることができます。また、賃貸住宅としての柔軟性を享受でき、ライフスタイルの変化にも対応しやすくなります。

現金化が早い

リースバックでは、売却時に短期間でまとまった現金を受け取ることができます。自宅を売却する場合、一般的には仲介会社を介して買主を探すことになります。

リースバックでは、不動産会社が直接買主となるので、短期間で現金を受け取ることが可能です。収入が大幅に減少して住宅ローンの返済ができなくなった方や事業資金などにも充てることができます。

老後資金等の資金調達として利用できる

リースバックでは、老後の資金確保にも充てることができます。老後資金を確保するために家を売却したくても、年齢を重ねると売却活動や引越しが負担になることも。しかし、リースバックなら自宅に住み続けながら、まとまった資金（老後資金）を確保することができます。

リースバックで得た売却資金は用途を制限されないので、老後資金以外でも事業資金や生活費など自由に活用できるのも魅力です。

住宅ローンの早期完済につながる

自宅を購入する際に利用する住宅ローン。ローン返済期間も長く、その間に収入が減少したり、事故や病気で働けなくなったりなど、返済に困ってしまうことも。

その時はリースバックを利用して売却することでローンを完済し、引越しすることなく今の家に住み続けられる＆住宅ローンの心配もありません。

リースバックのデメリット

リースバックには多くのメリットがありますが、いくつかのデメリットも考慮する必要があります。

自宅の名義が変わる

リースバックを利用すると、自宅の名義は購入者に変わり、元の所有者は賃借人として住み続けることになります。将来的にご自宅をお子さんに相続したいと思われている方にとってはデメリットになりますが、再度購入して買い戻すことが可能な場合もあります。

家賃が発生する

家を売却して資金を得られる一方で、売却後は賃貸契約に基づき毎月の賃料を支払う必要があります。この賃料が負担になることがあるため、リースバック契約を結ぶ際には、自分に合った契約内容を選ぶことが重要です。

リースバックをうまく活用できる人とは？

メリット・デメリットを踏まえ、リースバックをうまく活用できる人とは、どんな人でしょうか？前提として『今の家に住み続けたい』という点があります。その上で以下に当てはまる方はリースバックに向いているでしょう。

・老後資金を確保したい人

・相続に向け不動産を現金化したい人

・教育費を確保したい人

・家の買い替えを検討している人

・借金を返済したい人

・事業資金が必要な人

・住み継ぐ跡継ぎがいない人

これらの方はリースバックの活用に向いているかと思います。また、マンションなど戸建て物件以外の所有者や住宅ローン残債がある方などもうまく活用することができます。

借金せずに大きな資金を確保したい方、かつ自宅にそのまま住み続けたい人が、リースバックに向いているといえるでしょう。

リースバックの注意点

リースバックの注意点についてもご紹介します。

• 業者が買い取る場合は利回りを重視するため、買取額が安くなる傾向にあります。通常の仲介であれば、もう少し高く売ることはできるかもしれませんが、今の家に住み続けることを重視するとなると金額の折り合いが必要になることも。
• 通常の賃貸借とは異なり、『定期借家契約』が設定される場合があります。賃貸借期間に気をつけましょう。
• リースバックでは所有権が移動する（＝持ち家ではなくなる）ため、新しい所有者（＝不動産業者等）が設定したルールを守る必要が出てきます。賃貸借契約の条件を守ることが必要となります。
• ローン残債によってはリースバックを利用できない方も。売却価格よりローン残高の方が高いと、リースバックを利用できない場合もあります。

トラブルを避けるためには、通常の不動産売買や賃貸借契約とは異なる、第3の選択肢として有効なリースバックですが、その特殊性ゆえにトラブルが発生することもあります。

トラブルを避けるために以下の確認をしましょう。

①適正な売却価格を複数業者に査定してもらうこと

②家賃の確認（値上げの有無など）

③賃貸借期間の確認（＝定期借家契約か否か）

④物件の使用に関する制限など、賃貸借契約の内容を確認すること

上記のことを踏まえながらリースバックを利用することをおすすめします。

リースバックのよくある質問

リースバックに関するよくある質問をまとめました。

リースバックと賃貸住宅の違いは何ですか？

リースバックと賃貸住宅には、それぞれ異なる特徴と利用目的があります。

リースバック

• 自宅を売却して資金を得る。
• 売却後も賃借人として住み続ける。
• 賃貸契約には期限があり、賃料の変動や所有者の変更などのリスクがある。

賃貸住宅

• 最初から賃借人として住む。
• 住むことが主な目的で、資金調達の手段ではない。
• 長期間の住居確保が目的で、安定性が比較的高い。

これらの違いを理解した上で、自分の状況や目的に合った選択をすることが重要です。

リースバックは売却した自宅を将来的に買い戻せますか？

リースバックでは、売却した自宅を将来的に買い戻すことができるケースがあります。ただし、これは契約内容や不動産会社によって異なるため、具体的な条件や手続きを確認することが重要です。

まとめ

いかがでしたか？リースバックは愛着ある家を手放さず売却して、まとまった資金を確保しながら賃貸で暮らせる便利なサービスです。

メリットとともに注意点もあるので、検討しながら進めていきましょう。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士