住み替えとは？メリット・デメリットや流れについて解説

結婚や出産、子供の独立、勤務先の変更や退職などライフスタイルに合わせて住み替えを検討される方もいるでしょう。これまで慣れ親しんだ家や土地から離れることから、住み替えを失敗しないために、流れや注意点、メリット・デメリットなどを予め把握しておく必要があります。

この記事では現時点で持ち家を所有している方に対象を絞り、理由別にどのように住み替えを進めるべきかを解説します。

住み替えとは

住み替えとは、文字通り現在の住まいを替えることを表す言葉です。賃貸から賃貸、賃貸から購入したマイホーム、マイホームを売却し新居など、住み替えには様々なパターンがあります。

賃貸借契約や売買契約などの不動産取引を伴うケースを指す場合が多く、特に、持ち家から持ち家への住み替えの場合には、購入と売却のどちらを先にするか、資金計画に問題が無いかなど、いくつかの注意が必要です。

家の売却が進まなければ住宅ローンの支払いが二重に発生したりと、売買のスケジュールや資金計画を事前に立てることも必要です。

住み替えの流れとメリット・デメリットについて

持ち家を住み替える場合、「自宅の売却」と「新居の購入」のどちらを先に進めるのが良いかを考える必要があります。売ってから買う方法を「売り先行」、買ってから売る方法を「買い先行」と言います。

ここではそれぞれの流れのメリット・デメリットについて説明します。

「売り先行」とは

売り先行では、売れる目処がたってから新居探しをスタートできるため、資金計画が立てやすく、安心して住み替えを進められる点がメリットと言えます。安全で確実に家の住み替えをしたい方におすすめです。

その一方で買い先行と比較して、タイミングよく新居が決まらない場合、仮住まいへの引越しと新居への引越しと、引越し回数が増える点がデメリットと言えます。

「売り先行」の一般的な流れ

【売却】

売却相談→物件査定→不動産会社との媒介契約→販売開始→売買契約（手付金受領）→旧居から引越し→引渡し（残代金の受領）

【購入】

資金計画→情報収集→交渉→売買契約→住宅ローンの申込→引渡し（残代金の支払い）→旧居から新居へ引越し

「買い先行」とは

買い先行とは、旧居を売却する前に新居を購入する方法で、仮住まいの必要もなく、引越しが1回で済みます。また理想の新居を比較的ゆとりをもって探すことが出来る点がメリットと言えます。

ただし、旧居に住宅ローンが残っている場合は二重ローンになってしまう点や旧居が売れるまでの維持費（固定資産税などの税金含む）が二重で発生することがデメリットと言えます。

「買い先行」の一般的な流れ

【購入】

資金計画→情報収集→交渉→売買契約→住宅ローンの申込（残代金の支払い）→引渡し→旧居から新居へ引越し

【売却】

売却相談→物件査定→不動産会社との媒介契約→旧居から新居へ引越し→販売活動→交渉→売買契約（手付金受領）→引渡し（残代金の受領）

以上が住み替えの流れとなりますが、旧居を売却して新たに購入する場合、賃貸から賃貸への住み替えよりも時間がかかります。売却と購入、もしくは双方の不動産取引が必要になるからです。

住み替えにかかる期間は一般的には3ヶ月〜1年と言われ、中古住宅へ住み替える場合は3〜6ヶ月、新築住宅や注文住宅の場合は6〜12ヶ月くらいが目安とされています。先々に控えているライフプランを念頭に置きながら事前にある程度の期間を見込む必要があるでしょう。

住み替えに向けた準備について

次に紹介するのは、住み替えに向けた準備についてです。

住み替えの目的を明確に

勤務先の変更、子供の独立、親の介護など、ライフスタイルや家族構成によって住み替えの目的は様々です。関係する家族で「なぜ住み替えをしたいのか」、「住み替えることで叶えたい要望は何か」や「解消したい課題は何か」など、家族全員の意見を洗い出しと優先順位付けが大切になります。

住み替えには時間・労力・お金がかかり、必ずしも全ての希望が叶う住み替え先が見つかるとも限りません。

ある程度の希望が出揃ったタイミングで、不動産会社やハウスメーカー等の専門家に相談することをおすすめします。専門家に相談することでより客観的なアドバイスが聞けるだけでなく、理想に近い物件を紹介してくれる可能性も高まります。

念入りな資金計画を

旧居がいくらで売却できるか分からない場合は、売却資金を少なく見積もりつつ、ある程度まとまった現金を用意しておく必要があります。

今の家の住宅ローンが残っていても、売却金で一括返済できれば問題ありませんが、そうでない場合は、住み替えローンを検討してもいいかもしれません。

また住宅ローンは長期で返済し続けるものなので、毎月の返済額は「手取り収入の25％」に収めるのが理想的と言われています。理想の住み替え先が見つかったとしても、その後の生活が破綻してしまっては何の意味もありません。子供の教育費や老後資金を確保しながら、ゆとりある返済プランを設定することが重要です。

住み替え前にできること

スムーズに旧居を売却する為に、予め売却に必要な書類を揃えておくことをおすすめします。過去の契約書や権利証など、必要書類は多岐にわたります。計画段階で不動産会社に相談し、ファイリングしておくなどすれば、契約前に慌てずに済みます。

その他、住み替えのタイミングを契機に、不要になった品を思い切って処分することをおすすめします。引越し前に処分しておくことで、引越し費用の節約にもつながります。

住み替えに最適なタイミングとは？

住み替えのタイミングは、ライフステージや経済的な状況などの理由によって異なります。以下のポイントを考慮して、最適なタイミングを判断しましょう。

転職や転勤など勤務先の変化

転勤や転職で引越しを余儀なくされることがあります。また、リモートワークの普及で、郊外や自然豊かな地域への住み替えを選ぶ人も増加しています。

家族構成の変化

お子さまが生まれて部屋数が不足したり、子育てに適した環境を求めたりする場合に住み替えを検討することがあります。また、子どもの独立で広すぎる家を手放したり、親との同居でより広い家が必要になるケースもあるでしょう。

住環境の変化を求めて

近隣の環境が変化し、住み心地が悪くなったり、地域のインフラや施設の充実度が変わり、生活利便性が向上した場合に検討する方もいます。また、お子さまの学校区や通学距離を考えたエリアへの移動を考える場合もあります。

家の老朽化

築年数が経過し、大規模修繕やリフォームが必要になるタイミングで検討することがあります。修繕費用が購入や住み替えの費用を上回る場合、住み替えを検討してもいいでしょう。

実家などの近くへ引越すため

地方の実家に住んでいる親の介護等のためや、自分の定年を機に東京から地方へ住み替える方がいます。また、地方に住んでいる親を自分のそばに呼び寄せるために、自分の家の近所に家を用意する方もいます。

金銭的な理由

家計に余裕ができた場合、より良い住環境を求めて住み替えをしたり、逆に収入が減少した場合、維持費の高い家から手頃な住宅に引越すことを検討する方もいます。

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住み替えにかかる家の売却・購入費用について

住み替えをする際には、家の売却と購入それぞれに対して費用がかかるため、どちらも資金計画に組み込む必要があります。どんな費用がかかるかを事前に把握しておきましょう。不明点があれば、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

家の売却にかかる費用

家を売却する際には、さまざまな費用がかかります。

・仲介手数料

・印紙税

・登記費用（抹消登記）

・住宅ローン手数料（場合による）

・譲渡所得税（場合による）

・引越し費用

・ハウスクリーニング費用

・修繕費用　など

新居の購入にかかる費用

新居を購入する際に必要な費用は、次の通りです。

・仲介手数料

・印紙税

・登記費用

・住宅ローン関連費用

・保険料

・引越し費用

・ 固定資産税・都市計画税の精算　など

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住み替えに関するよくある質問

住み替えに関するよくある質問をまとめました。

住み替えローンってなに？

住み替えローンとは、現在の住宅ローンが残っている状態で自宅を売却し、新しい住宅を購入する際に利用できるローンのことです。通常の住宅ローンとは異なり、売却した家のローン残債と、新居の購入費用をまとめて借りることができるのが特徴です。

ただし、借入額が増える分、返済計画をしっかりと立てることが重要です。不動産会社や金融機関に相談しながら、適切なプランを選びましょう。

同時進行の住み替えってどうなの？

同時進行の住み替えは効率的ですが、タイミング調整や資金計画が鍵となります。不動産会社や金融機関としっかり相談し、自分の状況に合った方法を選びましょう。また、リスクや負担を減らすため、仮住まいや住み替えローンの選択肢も検討すると良いです。

まとめ

いかがでしたか？住み替えを失敗しないためには入念な準備が必要になります。それぞれメリットやデメリットもあるので、注意しながらご自身のライフスタイルに合わせた住み替えで、より豊かな暮らしを実現しましょう。

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■監修＿サーラ不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士