土地の購入前に要確認！前面道路で知っておくべき基本知識

土地を購入する前に必ず確認しておきたいのが、前面道路の状態です。

日当たりや車の出し入れのしやすさも関係していますが、建築基準法を満たしていなければ、建物を新築したり建て替えたりできない可能性があります。

そこで本記事では、前面道路と接道義務について解説します。

前面道路の方角ごとのメリットとデメリットもお伝えしますので、ぜひ土地選びの参考にしてください。

前面道路と接道義務について

前面道路と接道義務は、暮らしやすさだけではなく建築やリフォームの制限にもかかわります。それぞれにどのような決まりがあるのかを、まずは確認していきましょう。

前面道路の規定

「前面道路」は敷地に面する道路を指し、敷地の2面以上が道路に面しているときは、幅員（道路の幅）が広いほうが前面道路になります。

家を建てるための土地（宅地）は、最低でも1面につき2m以上が道路に接していなければなりません。

接道義務の規定

前面道路は敷地に2m以上接している必要がありますが、さらにその道路の幅員は4m以上必要だという条件もあります。

接道義務の確認は、不動産会社や住宅会社に依頼して調べてもらえますが、法務局で公図を取得または閲覧して自分で確認することも可能です。

接道義務を満たしていないとどうなる？

接する道路が幅員4m以下の土地は意外と多く、すでに家屋が建っている土地でも接道義務を満たしていない可能性があります。

接道義務を満たしていない土地や家屋は、どうなるのでしょうか。

扱いや対処法を説明していきます。

接道義務を満たしていなければ新築も建て替えもできない

接道義務を満たしていない土地には、建物が建てられず、今ある建物の建て替えもできません。

「なぜ接道義務を満たしていない土地に家が建っているか」と思うかもしれませんが、建築基準法が制定された1950年（昭和25年）以前は、条件を満たさずとも家を建てられたからです。

そのため、土地に家が建っているからといって、必ずしも接道義務を満たしているとは限りません。建て替えができない土地は「再建築不可物件」として扱われ、市場相場の5〜7割ほどの格安価格で売り出されています。

再建築不可物件であっても、内装のリフォームやリノベーション、外壁塗装のような、建築確認申請が不要な範囲内の工事ならば可能です。

【建築確認申請とは？】

建築確認申請は、建築物を建てる（改装する）前に、建築基準法や条例に適してるかを確認する手続きのこと。リノベーションの場合は、主要構造部分の交換や屋根の葺き替え、外壁交換などを伴う工事は、建築確認申請が必要です。

接道義務を満たしていない建物は審査に通らず、工事は認められません。

セットバックで接道義務を満たせば新築も建て替えも可能

接道義務を満たさない土地（敷地）であっても、道路の幅員が4mになるように敷地を提供すれば、新築や建て替えができるようになります。

これを「セットバック」といいます。

仮に前面道路の幅員が3mで1m足りないのであれば、50cm分の敷地を後退させ、道路の幅員が4mになるよう調整するイメージです。

中心線から2m幅を確保できればいいので、後退させるのは幅員に足りない長さの半分になります。

ただし、道路の片側が崖地や河川でセットバックを取れないときには、不足分をすべて自分の敷地から後退させなくてはなりません。

例外的に建て替えが認められるケースも

接道義務には例外があり、場合によってはセットバックを取らずとも再建築不可物件の建て替えが認められるケースもあります。

さまざまな条件がありますが、まずは一例を見てみましょう。

• 敷地の周囲に公園・緑地・広場等の広い空地があること
• 農道など、港湾道路など私道に面していること
• 交通、安全、防火、衛生上支障がないこと

条件を見てわかるように、避難や通行などで安全性を確保できることが前提となります。

この制度を「43条ただし書許可」といい、市区町村の建築課に申請して許可されれば、再建築不可物件でも建て替えができるようになります。

ただし、条件に当てはまるからといって必ず認められるわけではないので、まずは相談してみてください。

各方角別！接道のメリットとデメリット

接道義務とあわせて確認しておきたいのが、前面道路の方角です。

「土地は南側に面していて広いほうがいい」というイメージがありますが、必ずしもそうとは限りません。

面している道路の方角ごとに、それぞれメリットとデメリットがあります。

南道路のメリットとデメリット

【メリット】

• 日当たりがよく、日照時間も長い
• 部屋の中が明るく、暖かくなる
• 売却時に高値で売れやすい

【デメリット】

• 道路と家屋の距離によってはプライバシーの確保が難しい
• 購入時の土地価格が高い

東道路のメリットとデメリット

【メリット】

• 朝日が差し込み、気持ちよく朝を迎えられる
• 南道路よりも土地価格が安い

【デメリット】

• 午後は陽が入りにくい
• 納まりの関係で鬼門にあたる北東玄関となる場合が多い

西道路のメリットとデメリット

【メリット】

• 午後に日当たりがいい
• 眺望によっては夕日や夕焼けが見える

【デメリット】

• 午前に陽が入りづらい
• 夏場は西日の影響で午後に室温が高くりやすい

北道路のメリットとデメリット

【メリット】

• 他の方位と比べて土地価格が安い
• リビングが道路に面さず、プライバシーを確保しやすい

【デメリット】

• 冬は寒く、湿気がこもりやすい
• 立地によっては採光の確保が難しい

方角ごとにメリットとデメリットはさまざま

メリットとデメリットを見てわかるように、「1番いい」とされる南側道路であっても価格面やプライバシー面に懸念点があります。

実際に南側に面している土地を購入した結果、通行人の目が気になってリビングのカーテンを閉めたままにしているという人も珍しくありません。

そのため、最近ではプライバシー面や予算を優先して、あえて安価な北側道路の土地を購入する方も増えています。

土地の良し悪しは、個人の価値観が大きく影響するのです。

一般的なメリットやデメリットを参考にすることも大事ですが、自分たちの予算と価値観に合う土地を探してみてください。

まとめ

土地を選ぶときには周辺環境や日当たりに気を取られがちですが、前面道路の状態も忘れないように確認してください。

接道義務を満たしていなければ新築や建て替えができず、セットバックができたとしても、提供分の敷地の面積を狭めてしまいます。

気になる土地の前面道路が狭いと感じたときには、まずは不動産会社に相談しましょう。

中部ガス不動産では、土地の現地調査を行っております。

接道義務はもちろん、方角による暮らしやすさのアドバイスもいたしますので、気になる土地を見つけたら、まずはお気軽にご相談ください。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士