使わない土地を駐車場として活用するメリットとデメリットは？

土地さえあれば始められる駐車場経営は、初心者におすすめの土地活用です。

しかし、駐車場経営は利便性や需要などが売上に大きく影響するため、適した土地であるのかを事前に調査しておく必要があります。

そこで今回のコラムでは、駐車場経営に適した土地の特徴やメリット・デメリットを説明します。

土地活用を検討中の方はぜひ、参考にしてください。

土地活用におすすめの駐車場の種類

駐車場には「月極駐車場」「コインパーキング」の2種類あり、料金形態や契約方法が異なります。

まずはそれぞれの特徴を見てみましょう。

月極駐車場

駐車スペースごとに契約社を定め、月額料金を受け取るのが「月極（つきぎめ）駐車場」です。たとえば10台分駐車できる駐車場で月額料金を1万円にすれば、最大で月10万円の売上が入ってきます。

満車の状態が続けば、安定した収入を得られるのが月極駐車場のメリットです。

コインパーキング

月極駐車場が月単位で契約するのに対して、「コインパーキング」は特定の契約者を定めず時間制で貸し出します。

“分”または“1時間”単位で利用料金を決めるので、利用社数と時間が多ければ多いほど収入が上がっていくのがメリットです。

しかし、コインパーキングには精算機やロック板のような機器が必要になるため、初期投資額は月極駐車場よりも高くなります。

経営を始めるには、次の3つの方法があります。

• 自己管理方式：開業準備から管理まですべて自分で行う
• 管理委託方式：開業準備は自分で行い、管理を委託業者に任せる
• 一括借り上げ方式：開業準備から管理まですべて委託業者に任せる

手間がかかっても収益性を重視したい方は「自己管理方式」、手間をかけずに経営したい方は「管理委託方式」または「一括借り上げ方式」を選択すると良いでしょう。

駐車場に適した・相性が良い土地

冒頭でも説明したように、駐車場経営で安定した収入を得るためには、駐車場のニーズ調査が重要です。月極駐車場とコインパーキングに適しているのは、具体的にどのような土地なのでしょうか。

月極駐車場に適した・相性が良い土地

月極駐車場に適しているのは、住宅地やマンション、大学、オフィス街の近くにあり、継続的な利用者を見込める土地です。

ニーズ調査をする際には、まずは土地付近の月極駐車場の有無や駐車状態を確認します。満車状態の月極駐車場が多ければ、需要があるとみて良いでしょう。

また、月極駐車場は基本的に毎日車の出し入れをするので、前面道路や土地の広さなど、車の出し入れのしやすさも重要です。

前面道路があまりにも狭い土地や、地形の問題で車が出し入れしづらい土地は、他の活用方法を考えたほうがいいかもしれません。

コインパーキングに適した・相性が良い土地

コインパーキングと相性がいいのは、駅や商業施設、繁華街、オフィス街、病院の近くの駐車場が少ない土地です。

月極駐車場とは違って一時的な利用なので、多少は道幅が狭くても駐車スペースさえ確保できれば利用者は出てくるでしょう。

ただしコインパーキングの利用者は、周辺のコインパーキングとの料金を比較してより安い場所を利用しようとする人が多いので、料金設定も重要です。

「需要があるから」と高い料金を設定するのではなく、ある程度は周辺相場に合わせることをおすすめします。

土地活用で駐車場経営をするメリット

続いて、土地活用で駐車場を経営するメリットを見てみましょう。

初期投資額を抑えられる

駐車場経営は土地さえあればすぐに始められるため、アパート経営やテナント経営などと比べて初期投資額を抑えられます。

できればアスファルトやコンクリート舗装したほうがいいですが、本当に経営が成り立つのか心配なときには、ひとまず砂地や砂利地で経営を始めることも可能です。

契約者や利用者が見つかれば、舗装にかかった費用もすぐに回収できるでしょう。

小さな土地でも始められる

駐車場経営は車2台分を停められるスペースさえあればいいので、建物を建てられないような土地でも活用でき、収益化できる点がメリットです。

月極駐車場ならば33㎡（10坪）、精算機の設置が必要なコインパーキングでも36㎡（11坪）前後の広さがあれば活用を始められます。

流動性・転用性が高い

更地の状態で行う駐車場経営は、流動性や転用性が高い点がメリットです。

駐車場経営で想像よりも売上が出なかったときには、他の活用方法にチャレンジしたり、家を建てて自分で住んだり、売却したりと、すぐに他の方法に変えられます。

初期投資額も抑えられているため、流動や転用による損失が少ない点もメリットのひとつです。

土地活用で駐車場経営をするデメリット

初心者に人気の高い駐車場経営ですが、デメリットを知らなければ後悔することも…

ここでしっかりと頭に入れておきましょう。

固定資産税の軽減措置が受けられない

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」が適用され、面積200㎡以下の部分に対しては固定資産税が1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減されています。

しかしこの制度は家屋があることが条件なので、更地には適用されません。

つまり空き家を解体して駐車場経営を始める場合は、固定資産税が今よりも最大で6倍ほど高くなる（正しくは、本則税率に戻る）ということです。

最低でも固定資産税分の収益が得られるのかをシミュレーションしてから、経営をすべきか検討しましょう。

収益性が高くない

駐車場経営は他の活用方法と比べて初期投資額が少ない点がメリットですが、収益性も高くはありません。

駐車場の規模や種類によっては、月数万円程度しか収入が得られないことも。

目的が土地の維持であれば問題ありませんが、利益を出すことが目的ならば他の活用方法を検討したほうがいいかもしれません。

駐車場経営はローリスクローリターンの活用方法である点に納得したうえで、活用を始めましょう。

まとめ

土地さえあれば始められる駐車場経営は、不動産投資初心者におすすめの土地活用です。

初期投資額をあまりかけずに活用を始められるので、他の活用方法にチャレンジしたくなったときの損失も少なく、流動性や転用性にも優れています。

しかし駐車場ニーズがある場所は限られているため、活用を成功させるためにはニーズ調査や売上予測などが重要です。

中部ガス不動産では資産マネジメント事業も行っており、駐車場経営はもちろん、賃貸経営や売却など、お客さまが所有する土地にぴったりな活用方法をアドバイスいたします。

「土地があるから活用したい」「不動産投資にチャレンジしたい」という方はぜひ、中部ガス不動産にご相談ください。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士