土地の購入前に要確認！知っておくべき「用途地域」の基本知識

土地を購入するときには、日当たりや方角、前面道路の広さの確認も重要ですが、「用途地域」の確認も忘れてはいけません。

家を建てるときにはさまざまな制限があり、その内容が用途地域によって異なるからです。

そこで今回のコラムでは、用途地域をわかりやすく説明し、制限される内容や調べ方もお伝えします。これから土地探しをする方は、参考にしてください。

家を建てられる土地は決まっている

土地を購入する前に知っておきたいのが、“家（建物）を建てられる土地は決まっている”という点です。地域や土地の条件によっては、環境や安全を守るために建物の建築が禁止されている場所もあります。

たとえば「接道義務」では、前面道路が敷地に2m以上接し、さらにその道路の幅員が4m以上なければ住宅地だとしても、家を建てることはできません。

＞土地の購入前に要確認！前面道路で知っておくべき基本知識

また郊外や田舎などに多い「市街化調整区域」も、原則として建物の新築が禁止されています。土地探しをするときには、“自分の希望どおりの家を建てられる土地”を購入しなくてはなりません。

土地を購入する前に確認すべき「用途地域」とは？

ポータルサイトなどに掲載されているのは、家を建てられる「市街化区域」の土地がほとんどです。しかし市街化区域は13地域に分かれており、属する地域によって建築に対する決まりが異なります。

まずは、13の用途地域を一覧で見てみましょう。

種別	用途地域	住宅の建築
住宅系	第一種低層住居専用地域	〇
	第二種低層住居専用地域	〇
	第一種中高層住居専用地域	〇
	第二種中高層住居専用地域	〇
	第一種住居地域	〇
	第二種住居地域	〇
	準住居地域	〇
	田園住居地域	〇
商業系	近隣商業地域	〇
	商業地域	〇
工業系	準工業地域	〇
	工業地域	〇
	工業専用地域	×

用途地域は「住宅系」「商業系」「工業系」の3つに分かれており、地域の属性によって建てられる建物が決まっています。

たとえば制限が厳しい第一種低層住居専用地域には、カラオケボックスや映画館、パチンコ店のような娯楽施設を建てることはできません。

しかし住宅に関しては決まりが緩く、住宅系の地域だけではなく商業系や一部の工業系の地域にも家を建てることができます。

住宅の建築が禁止されているのは、工業の促進を目的とした工業専用地域のみです。

用途地域で制限される可能性があるもの

前章で紹介した用途地域は、表の上にあるものほど制限が厳しくなっており、第一種低層住居専用地域が13地域の中で最も厳しい制限があります。

良好な住環境の保護のためではありますが、制限によって希望どおりの家を建てられなくては本末転倒です。

ここでは、用途地域によってどのような制限があるのかを、確認しておきましょう。

建ぺい率

土地面積に対する建築面積の割合を「建ぺい率」といい、次の計算式で求められます。

• 建ぺい率（%）= 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

仮に50坪の土地に30坪の家を建てたとしたら、「30坪 ÷ 50坪 × 100％」で、建ぺい率は60％です。

住宅地の建ぺい率は一般的に40～60％ですが、制限の厳しい第一種低層住居専用地域では、30％の場合もあります。

前例に出した50坪の土地で考えると、建ぺい率30％の土地には建築面積が15坪の家しか建てられません。

3階建てにすれば床面積を確保できますが、建築面積の制限は、家づくりに大きく影響します。

容積率

建物の床面積に対する土地の敷地面積の割合を「容積率」といい、以下の計算式で求められます。

• 容積率（%）= 床面積 ÷ 敷地面積 × 100

床面積は住宅全体の面積のことで、2階建ての家なら1階と2階の面積を足したものが床面積となります。

仮に家の床面積が50坪、土地面積が50坪ならば、容積率は100％です。

2階建てや3階建ての家では、敷地面積よりも家の床面積のほうが大きくなることが多く、容積率が100％を超える場合もあります。

そのため容積率は50〜200％の範囲内で指定されていますが、場所によっては30〜60％になっていることもあるため、注意が必要です。

建物の高さ

隣地や道路の日当たりや風通しを確保するために、用途地域によっては建物の高さに制限が設けられている場合もあります。

主な制限は以下のとおりです。

• 絶対高さ制限
• 道路斜線制限
• 隣地斜線制限
• 北側斜線制限

たとえば第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では、建築物の高さ（絶対高さ制限）が10mなので、10mを超える家は建てられません。

用途地域を調べるときには、建築制限についても併せて確認しておきましょう。

土地を購入する前に用途地域を調べる方法

用途地域は不動産会社や住宅会社に相談すれば調べてもらえますが、ポータルサイトで見た土地がどの用途地域なのか、すぐにでも知りたいですよね。

最後に、用途地域を自分で調べる方法をお伝えします。

用途地域マップで調べる

インターネットで「用途地域マップ」にアクセスすれば、自宅にいながら簡単に用途地域を調べられます。

• 都道府県
• 市区町村
• 大字（区画の名称）

を入力すれば用途地域ごとに色付けされた地図が表示されるので、土地の位置がどの用途地域にあたるのかを調べてみてください。

土地の場所をクリックすれば、建ぺい率と容積率も表示されます。

ただし用途地域マップは最新の情報とは限らないため、購入前に不動産会社や住宅会社に必ず確認してください。

国土数値ダウンロードで調べる

「国土数値情報ダウンロード」も用途地域マップと同じように、インターネット上で用途地域を確認できます。都道府県を選択したらアンケートが表示されるので、回答またはスキップすればダウンロードが可能です。

市町村のホームページで調べる

市町村のホームページからも、用途地域を確認できます。

掲載方法は自治体ごとに異なるため、「〇〇市（市区町村名）　用途地域」などで検索してみてください。

なお、豊橋市の用途地域は「ちみずる豊橋」内の「都市計画・景観計画情報マップ」で調べられます。

まとめ

土地の用途地域によって建物の建ぺい率や容積率、高さなどに制限があるので、購入前に必ず確認しておかなくてはなりません。

とくに建ぺい率と容積率は家の広さに大きく影響するため、必ず確認しておきましょう。

用途地域は、今回紹介した方法で調べることも可能ですが、不動産会社や住宅会社に相談するのが確実です。

中部ガス不動産では用途地域の調査はもちろん、お客さまの予算や希望に合う土地を提案いたします。

これから家づくりを検討している方は、お気軽にご相談ください。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士