不動産売買でかかる仲介手数料とは？相場や計算方法などの基本を知ろう

新たにマイホームを購入したり、住み替えのために売却したりする際、不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければならないケースがあります。仲介手数料は、不動産の取引金額によって異なることはご存じでしょうか？

そこで今回は、不動産売買の際にかかる仲介手数料とは、どのようなものなのかを解説します。計算方法や支払いに関することも紹介するので、今後不動産の購入や売却を検討している方は参考にしてください。

不動産の売買でかかる仲介手数料とは？

仲介手数料とは、対象となる物件の売買契約が成立したとき、仲介してくれた不動産会社に対して支払う成功報酬のことをいいます。仲介手数料を支払うのは、不動産会社に仲介を依頼した売主と買主です。

自宅の購入や売却を考えるとき、多くの場合、不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼します。仲介を任された不動産会社は、売買を成立させるために次のような活動を行います。

・販売用図面や物件情報の作成

・物件情報ポータルサイトへの掲載

・チラシの作成

・新聞などへの広告の掲出

・購入希望者への営業

・内覧会や物件見学会の実施　など

不動産会社が行う、こうした「仲介サービス」に対して支払う報酬が仲介手数料です。仲介手数料はあくまでも成功報酬なので、物件の売買が成立して初めて、支払いが必要になります。契約が成立しなければ、もちろん支払う必要はありません。

不動産売買における仲介手数料の相場

不動産売買でかかる諸費用の中で、仲介手数料は大きな割合を占めます。具体的にどれくらい支払う必要があるのか、支払いのタイミングや方法はどのようになっているのか、具体的に見ていきましょう。

不動産売買における仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限額が決まっています。この上限額は物件の取引価格によって変わります。実際の計算方法を紹介しましょう。

取引価格（税別）	仲介手数料の上限額の計算方法
200万円以下	取引価格（税別）× 5％ ＋ 税
200万円超400万円以下	取引価格（税別）× 4％ ＋ 2万円 ＋ 税
400万円超	取引価格（税別）× 3％ ＋ 6万円 ＋ 税

例えば、取引価格が3,000万円（税別）の場合、一番下の「400万円超」の計算方法により「4,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税10％ ＝ 138万6,000円」となります。実際に計算してみると、それなりに大きな金額になることが分かります。

なお、上限額については定めがあるものの、下限額は特に決められていません。つまり、上限額より低い分には問題がないということです。不動産会社から仲介手数料を提示されたら、上限額を超えていないかどうかをチェックしましょう。

仲介手数料の支払い時期

仲介手数料を支払うタイミングは、仲介を依頼する不動産会社によって異なります。一般的なのは、売買契約締結時に半分、残金の決済時（物件の引き渡しを受けるとき）に残り半分を支払うというパターンです。なかには、契約締結時や残金決済時に一括で支払うケースもあるため、媒介契約を結ぶときに確認しておきましょう。

仲介手数料の支払い方法

仲介手数料は、直接現金で支払うのが原則です。不動産会社によっては、指定する銀行口座に振り込む形での支払いを認めている場合もあります。

ここで注意したいのが、住宅ローンは物件購入費用を借り入れるものであるため、仲介手数料をはじめとする諸費用は自己資金で用意しなければならないということです。先ほど見たように、仲介手数料だけでも100万円単位になることが多く、諸費用は決して安くありません。マイホームの購入を検討している方は、諸費用も考慮して資金計画を立てましょう。

ちなみに、諸費用分の融資が受けられる「諸費用ローン」や、諸費用分の住宅ローンへの組み込みを取り扱っている金融機関もあります。これらを利用すれば、仲介手数料も含めてローンで賄うことができます。

ただし、いずれもローン返済額が増える点は要注意。一時的に現金が手元にない場合などを除き、基本的には自己資金で用意するようにしましょう。

仲介手数料は値引き交渉できる？

取引価格によって変化する仲介手数料は、諸費用の中でも負担が大きい項目です。それだけにどうにか安くしたいと考える方もいるのではないでしょうか。続いては、仲介手数料の値引き交渉は可能なのか解説します。

交渉すること自体は可能

結論から言うと、仲介手数料を値引き交渉すること自体は可能です。先述のとおり、法律で定められているのは仲介手数料の上限額のみであり、それより低い分には問題ありません。

値引き交渉に応じてもらえるケースと考えられるのが、例えば「取引価格5,030万円の物件について30万円分だけ値引きしてほしい」といった場合です。不動産会社が売主に相談したものの、物件価格を割り引くのが難しいとなると、買主の要望を叶えるために仲介手数料を割り引く可能性があります。

ただし、上記は例外的なケースです。実際に値引きしてもらえるかどうかは、不動産会社のスタンスによります。

無理な値引き交渉はおすすめできない理由

仲介手数料の値引き交渉自体は可能なものの、無理に値引きしようとするのはおすすめできません。

なぜなら、仲介手数料を減額すると、仲介を行った不動産会社の収入減につながるからです。多くの不動産会社は、提供するサービスに見合った金額を手数料として設定しています。そのため、報酬が少なくなれば優先度を下げざるを得ず、満足なサービス提供ができなくなる可能性があります。

値引き交渉を行うことは問題ありませんが、仲介手数料はサービスへの対価という認識を持ち、常識的な範囲での交渉を心がけましょう。

不動産売買において仲介手数料が不要なケースとは？

物件売買時に多くの場合でかかる仲介手数料ですが、なかには支払いが不要なケースもあります。

不動産会社による仲介を受けなければ不要

繰り返しになりますが、仲介手数料は仲介業務を行った不動産会社に対して支払う報酬です。不動産会社による仲介を受けずに売買した場合には、当然仲介手数料は発生しません。例えば、不動産会社自身が売主である物件を購入するケースなどが該当します。

また、売主・買主両方と媒介契約を結ぶ「両手仲介」の場合、売主か買主のどちらか一方のみから仲介手数料を受け取るケースもあります。これだと、もう一方は仲介手数料がかかりません。

【ケース別】仲介手数料の要・不要をチェック

物件購入時を例に、仲介手数料が必要なケースと不要なケースを見てみましょう。

仲介手数料が【必要】なケース	仲介手数料が【不要】なケース
・建築主の会社以外の不動産会社を通して、新築マンションや新築戸建てを購入したとき ・建築会社やオーナーなどがリノベーションした中古物件を、不動産会社を通して購入したとき ・中古マンションや中古戸建てを、所有者ではない不動産会社を通して購入したとき ・注文住宅を建てるための土地を、所有者以外の不動産会社を通して購入したとき	・建築主の不動産会社から、直接新築マンションや新築戸建てを購入したとき ・不動産会社が所有する中古物件を自らリノベーションした「リノベ済み物件」を購入したとき ・中古マンションや中古戸建ての所有者である個人や不動産会社から直接物件を購入したとき ・注文住宅を建てるための土地を、所有者である個人や不動産会社から直接購入したとき

まとめ

不動産の売買時に支払う仲介手数料は、仲介サービスを提供した不動産会社に支払う報酬です。物件の取引価格に応じた上限額が設定されており、その範囲内であれば自由に設定できます。

仲介手数料は現金で支払うのが原則なので、自己資金で賄えるよう、資金計画にも忘れずに盛り込んでおくことが大切です。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士