セットバックって何？土地や住宅を探しているときに知っておきたい知識

「そろそろマイホームを造りたいから土地探しをスタートしようかな」「いい土地を探し中です」といったように、マイホームを作るにあたっての土地探しは必須！

土地や住宅を探しているときにふと目にする「セットバック」という文字。
「○○ｍのセットバックを要す」という記載を見たことありますか？

今回は住宅を建てるうえで重要になってくる道路との関係＝「セットバック」についてと、セットバックの注意点、メリットについてなどご紹介します。

ぜひ土地探しの参考にしてみてくださいね。

セットバックの基礎知識

セットバックって何？

「セットバック」とは、建物を前面道路から後退して建築することを言います。
具体的に後退が必要になるのは、前面道路が４ｍ未満の場合で、建築基準法で下記のように定められています。

セットバックをする目的としては以下の通りです。

道路が４ｍというのは２台の車がすれ違える幅で、火災や地震などの災害の時に消防車や救急車がスムーズに通れるスペースを確保することを目的にしています。

• ①前面の道路の道幅を広げるため
• ②斜線制限を緩和するため

※斜線制限・・・道路や隣地の採光や通風を確保しながら、ある程度の環境を保つために建築物の高さを制限するもの。

セットバック幅の算出方法

４m未満の道路に面した土地で建物を建てるためには、「道路の中心線から２ｍずつ境界線をセットバックする」となります。
具体的には、３ｍの幅員道路だった場合、道路の中心線から片側１.５mしかないため、自分の敷地は０.５mセットバックすることになります。

もうひとつは、道路の反対側が河川などの場合、セットバックの条件が異なってきます。この場合、道路とセットバック分で4メートル以上にならなければなりません。

セットバックが必要な物件の注意点

セットバックが必要な物件を購入する際の注意点をまとめてみました。注意点を把握した上で、セットバック物件を購入するかどうか判断しましょう。

セットバック部分は敷地面積から除外される

セットバック部分を除いた敷地面積に対して、建ぺい率・容積率が掛けられ、建物規模が制限されます。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。容積率とは、建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。

セットバック部分が広い土地では、家を建てるための面積が削られることになるので、注意しましょう。

セットバック部分は私的利用ができない

セットバック部分は道路とみなされるため、戸建てやアパート、マンションはもちろん、フェンスや花壇などの建築物は造ることができず、工作物であっても利用することができません。

セットバックが必要な物件にフェンスや駐車場などを設置する場合は、セットバック部分を除いた敷地の形状で設計を行います。

セットバック部分の費用負担はどうなる？

セットバックが必要な土地を購入した場合、調査費用や舗装費用などがかかる場合があります。

セットバックの取り扱いについては、市町村によって寄付や買取制度の有無、測量・舗装費用の負担などが異なりますので、購入前にお住まいの市役所や不動産会社に確認をとりましょう。

セットバック物件にメリットはあるの？

セットバックが必要な土地は制限が厳しいため、敬遠されやすい土地と言えます。しかし、セットバックを十分に理解した上でのメリットもあります。

セットバックは、土地の金額が安い

セットバックが必要な土地は、通常の土地と比べて価格が下がっている傾向にあります。
セットバック後の有効な土地面積で計算しても坪単価が相場よりも安くお得なことも。
もちろんセットバックに必要な工事費用などもあるので、それらを考えて価格が安いのかは判断する必要があります。

セットバックは、後退部分は非課税になる

不動産を購入すると、固定資産税や都市計画税などがかかります。

セットバックした場合は、申告後に、敷地と後退部分が分割されていれば、セットバック部分は「道路」になりますので、後退部分の面積は非課税に。
非課税の申告を市役所で行えば部分的に支払う必要は無くなります。

お住まいの市役所にて事前に手続きや相談をしましょう。
※自動的に免除になるわけではありません。

セットバックは、防災の安心感と防犯効果もアップ

セットバックをする必要のひとつとしては、先ほどもお伝えした通り「火災や地震などの災害の時に消防車や救急車がスムーズに通れるスペースを確保することを目的としている」から。
セットバックすることで道幅も広がれば緊急車両も通ることができます。

また、周辺の見渡しもよくなるので、空き巣の防止効果も。
道幅が広がるので防犯効果も高まります。

セットバックは、計画次第で日当たりも良くなる

検討している敷地に対し、接道している道路の方角によっては、セットバックによって向かい側の物件との距離が広がります。

建物位置の計画によっては日当たりが良くなるケースもあります。

セットバックに関してよくある質問

Qセットバックは通ってもいいのか？

セットバックした部分の土地は、公道・私道関係なく道路としてみなされます。（※私道によっては、道路とみなされない場合があります。

セットバックした部分の土地で寄付や行政で買取したものは所有権はありません）所有権があっても自由にできる土地ではないため注意が必要です。セットバックした部分に駐車をしたり、フェンスや花壇などを設置することは違法です。

Qセットバックしないとどうなる？

セットバックしないといけない物件であっても、セットバック部分を抜いた敷地には諸条件をクリアすれば、新築や建て替えが可能です。

セットバックが必要なのは、住んでいる人の安全を守るためです。狭い道では火事になったときに消防車が入りにくい、緊急事態時に救急車やパトカーが入りにくいなどといった事態が発生してしまいます。

まとめ

土地を買うときに接道は重要で、セットバックが必要なケースは十分注意が必要です。
建築できるスペースが狭くなったり、セットバックをする場所には建築物を造ることができず、売却する際には売却がしづらかったりといったデメリットがあります。

しかし、一方では、物件価格自体は相場よりも割安であったりすることもあります。

後退部分は非課税になったり、道幅を広げられることで緊急車両も通りやすく、防犯効果がアップすることも。

日当たりも良くなるので暮らす上での価値も上がります。

セットバックは一概にデメリットだけではありませんので、すでにプランも決まっているのであれば”セットバック後の面積で建てられるか？”などを確認したうえで、物件選びをしていただければと思います。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士