マンションを貸すには？メリット・デメリットから節税方法まで解説

分譲マンションを購入したものの、急な転勤などで住まなくなった場合、売却する以外に第三者へ貸すという方法があります。しかし、賃貸経営の経験がないとハードルが高いように感じるかもしれません。

そこで今回は、実際に分譲マンションを貸す場合の手順や費用、メリット・デメリットについて詳しく解説します。貸すことで得られる収入の節税方法も紹介するので、貸し出す際のヒントにしてください。

分譲マンションを貸す流れや貸し出す際の費用

所有する分譲マンションを第三者に貸すとき、どのような流れで準備すればいいのでしょうか。貸すにあたってかかる費用と併せて解説します。

分譲マンションを貸す際の5ステップ

分譲マンションを賃貸するまでの流れは、大きく次の5つのステップに分けられます。

①仲介を委託する不動産会社を決める	・マンションを貸すには入居者を探す必要があるため、入居者の仲介を依頼する不動産会社を探す ・仲介の依頼先は必ずしも1社に絞る必要はない
②募集条件や管理方法を決める	・不動産会社と相談しながら、入居者募集条件を決める（家賃、敷金・礼金の額、リフォームの有無など） ・自己管理にするか、管理会社に委託するかも決定 ・賃貸借契約の形態もここで決める
③入居者を募集する	・不動産会社が営業活動を行う ・候補者が見つかったら入居審査を行って可否を決める
④入居者と賃貸借契約を結ぶ	・入居者と賃貸借契約を締結する ・自分が入居中の場合、速やかに退去する
⑤初回家賃や初期費用が振り込まれる	敷金や礼金などの初期費用や家賃が入居者から振り込まれる（保証会社を利用する場合は、保証会社経由での振り込み）

これを見て分かるように、貸し出すと決めてからすぐに賃貸をスタートできるわけではありません。①②の段階で適切な条件や管理方法を検討し、入居者がつきやすいようにすることが成功の秘訣です。

分譲マンションを貸す際にかかる4つの費用

自己所有のマンションであっても、第三者に貸し出すためには費用がかかります。必要となるのは、主に以下の4つの費用です。

①リフォーム代・ハウスクリーニング代	・部屋をきれいにするための費用 ・老朽化が目立つ場合などはリフォーム工事が必要 ・水回り設備などの交換を行うケースもあり ・入居者の入れ替えがあるたびに発生
②仲介手数料	・仲介する不動産会社へ支払う成功報酬 ・家賃1ヶ月分の支払いが一般的
③管理委託料	・部屋の管理を管理会社に委託するときにかかる費用 ・家賃の5〜10％程度の支払いが一般的
④維持費	・経年劣化した設備の修繕費や火災保険料など ・毎年の固定資産税、都市計画税の支払いも必要 ・マンションの管理費や修繕積立金の負担も生じる

分譲マンションを貸す4つのメリット

使っていないマンションを他人に貸し出せば、次に挙げる4つのメリットを得ることができます。

家賃収入が得られる

何といっても大きなメリットは、毎月家賃収入が得られることです。維持費の負担はあるものの、入居者がいる限りは定期的に収入が入ってきます。保証会社を利用すれば、家賃も保証会社を通して振り込まれるため、万が一入居者が滞納しても補償を受けられて安心です。

資産を手放さずに済む

使わなくなったマンションを売却すると、売却代金が入ってくるものの、せっかく取得した不動産を手放すことになってしまいます。第三者に貸し出せば、毎月の家賃収入で維持費をカバーしながら、少ない負担でマンションを所有し続けることが可能です。

節税できる場合がある

家賃収入は不動産所得となり、所得税や住民税の課税対象になります。このとき、リフォーム費用、固定資産税・都市計画税、管理委託料、火災保険料などの賃貸関連費用は経費計上が認められます。

所得税や住民税は、不動産所得から経費を差し引いた額に対してかかるため、経費をしっかり計上すれば節税が可能です。この点は、後ほど詳しく解説します。

資産価値の低下を防げる

マンションを所有し続けていると、経年劣化によって資産価値は低下してしまいます。住んでいないとなれば、なおのこと経年劣化は進行するでしょう。一方、賃貸すると入居者が日頃から清掃やメンテナンスを実施してくれるので、資産価値が下がるのを防ぐことにつながります。

分譲マンションを貸す4つのデメリットと注意点

マンションを貸すことには多くのメリットがある反面、気をつけなければならないデメリットや注意点も存在します。賃貸を検討する際は、次に挙げる4点に注意しましょう。

住宅ローンの借り換えが必要になる

賃貸を検討するマンションについて、住宅ローンを返済中のケースも多いのではないでしょうか。住宅ローンは、自分で住むための物件を取得する場合に使えるローンであり、第三者に貸し出すことは原則認められていません。そのため、よほどの事情がない限り、住宅ローンを借りたまま貸し出すことは難しいでしょう。

よって、第三者へ貸し出す前に、不動産投資ローンに借り換えるのが基本です。不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあるため、毎月の返済負担が大きくなる恐れがあります。

また、住宅ローン控除を受けている場合は一層注意が必要です。不動産投資ローンに借り換えると住宅ローン控除の対象外となるので、所得税の負担が重くなってしまいます。

家賃収入が得られないリスクもある

家賃収入が得られるのが大きなメリットと紹介しましたが、入居者が見つからなければ当然家賃は入ってきません。空室の間も維持費は変わらず支払い続ける必要があるため、なかなか入居者が決まらないと金銭的な負担が大きくなってしまう恐れがあります。

すぐに契約解除できない

なかには「いずれは戻ってきて、再び自分がこのマンションに住みたい」と考えている方もいるかもしれません。しかし、一般的な普通賃貸借契約は契約期間満了に伴って自動更新するのが原則であり、貸す側から解約するにはかなりハードルが高いのが実情です。好きなタイミングで入居者を退去させるのは難しいと考えておきましょう。

そこで考えられるのが「定期賃貸借契約（定借）」です。定借とは、あらかじめ決めた期間で賃貸借が終了する契約のこと。自動更新がないので、例えば「2年だけ貸したい」といった期間限定の貸し出しにも有効です。

ただし、定借だと入居者が見つかりにくいこと、場合によっては家賃設定を下げなければならないことには注意が必要です。

維持管理費を負担しなければならない

先述のとおり、物件の維持管理にかかる費用は貸している人が負担しなければなりません。具体的には、次のような税金やコストを支払う必要があります。

　・固定資産税、都市計画税

　・管理委託料

　・設備交換費用

これらの費用は空室でも関係なくかかるので、退去があったらなるべく早めに次の入居者を見つけることが大切です。

分譲マンションを貸すなら知っておきたい節税方法

先述のように、家賃収入などの不動産所得を得た場合、所得額に応じて所得税や住民税がかかります。

このとき注意したいのが、不動産所得すべてが課税対象となるわけではないことです。課税されるのは、不動産所得から経費を差し引いた課税所得。つまり、経費を漏れなく計上すれば、結果として節税につながります。経費として計上できる項目は次のようなものです。

・リフォーム代、ハウスクリーニング代

・仲介手数料

・管理委託料

・固定資産税、都市計画税

・設備修繕費

・火災保険料、地震保険料　など

経費を計上するには、毎年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。かかった費用は抜け漏れなく記録しておき、忘れずに申告するようにしましょう。

また、確定申告時には事前の手続きが不要な「白色申告」ではなく、「青色申告」を行うのがおすすめです。手続きや申告に手間がかかるものの、青色申告のみ10万円の特別控除（自宅マンション1室を貸す場合）を受けられるため、より大きな節税効果が期待できます。

まとめ

所有しているマンションを使わなくなったときは、第三者に貸すと家賃収入を得ることができ、少ない負担で資産として所有し続けられます。ただし、維持管理に費用がかかる点や、賃貸借契約をすぐに解約できるとは限らない点には注意しましょう。

マンションの賃貸を検討する場合、まずは、不動産会社や管理会社などのプロに相談するのがおすすめです。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士