【2025年最新】不動産の囲い込みは要注意！法律の規制内容や囲い込みを避ける方法を解説

物件売却を依頼された不動産業者は、店頭やホームページ、ポータルサイトを活用して、買主を募ります。このように不動産をできるだけ広く情報公開し、スムーズに買い手が見つかるようにつとめるのが不動産会社の役割のひとつです。

しかし、一部の不動産業者は自社だけで取引を完結させようとする「囲い込み」を行い、利益を増やそうとします。実は囲い込み行為は売主と買主の双方にとって大きなデメリットにつながる恐れがあるのです。

そこで本記事では囲い込みの本質や具体的な対策について詳しく解説していきます。

囲い込みとは？

不動産の「囲い込み」は、売却依頼を受けた物件を他社に紹介せず、自社のみで買主を探す行為のことです。

一見、問題ないように感じるかもしれませんが、不動産仲介は自社での客付けと、他業者との共同仲介の両パターンを通じて、幅広く買主を募るのが基本です。そのため、業者間で物件情報を共有できるシステムが構築されており、一定の条件を満たした物件はそのシステムへの登録を義務付けられています。

しかし囲い込みが不動産業者の物件情報共有システムへの故意に登録を怠ったり、他社からの問い合わせに対して「商談中、申込みあり」など虚偽の理由で断ったりして自社以外に物件情報が伝わらないようしてしまいます。

囲い込みが起こってしまう背景

囲い込みは、日本の不動産取引の構造がおもな要因のひとつです。

我が国では不動産会社が仲介で不動産取引を成立させると、売主と買主それぞれが仲介を依頼した不動産会社へ仲介手数料を支払います。

たとえば売主と買主、双方の仲介をひとつの不動産会社が引き受け、取引を成立させると、両方から仲介手数料を得られます。これを両手仲介と呼び、最も効率的に利益を上げられる手法となっているのです。

仲介手数料については下記記事でも解説しています。合わせてチェックすると仲介手数料についてより理解が深まります。

興味のある方はぜひチェックしてみてください。

関連記事はこちら▼

不動産売買でかかる仲介手数料とは？相場や計算方法などの基本を知ろう

また、他の要因として仲介を行うために媒介契約を行うのですが、媒介契約の種類によっても囲い込みが起こりやすいと言われているものがあります。

媒介契約には以下の3種類があります。

特徴	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
依頼できる不動産会社数	複数可能	1社のみ	1社のみ
自己発見取引	可能	可能	不可能
レインズ登録義務	なし	あり（7日以内）	あり（5日以内）
売主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間の制限	なし	最大3ヵ月	最大3ヵ月

この中で専任媒介契約や専属専任媒介契約は、媒介契約ができる会社が1社に限られてしまうため、囲い込みが発生しやすい環境にあります。

囲い込みに遭うとどうなる？

囲い込みに遭遇すると、売主は深刻な不利益を被る可能性が高まります。

例をあげると以下のような点が売主の不利益として挙げられます。

• 買い手が制限される
• 取引が長期化しやすい
• 相場より低い価格での取引につながりやすい

先ほど解説したように、囲い込み行為は物件情報が広く共有されません。そのため買い手との出会いが制限され、売却期間が必要以上に長引くことがあります。また、囲い込みが行われている物件は市場価格よりも低い金額での売却を余儀なくされるケースも考えられるでしょう。

買い手も本来なら検討対象となったはずの物件情報が囲い込みによって見つけ出すのが困難になります。

このように、囲い込みは買い手・売り手の双方に対してマイナスの影響を及ぼすものといえます。

不動産の囲い込みは規制されないの？

結論から言うと、2024年までは囲い込み自体を明確に規制する法律はありませんでした。

宅建業法においても以下の2点が記載されており、間接的に囲い込みを規制しています。

• 宅地建物取引の信用を害する行為は禁止
• 不動産業者はレインズ(不動産流通標準情報システム)へ物件の登録をすること

専任媒介契約および専属専任媒介契約において、不動産業者にレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録を義務付けています。レインズ（REINS）とは、不動産会社専用の物件情報交換システムです。

媒介契約によっては以下のように登録までに期限が定められています。

媒介契約の種類	物件登録期限
専属専任媒介契約	契約締結日の翌日から5営業日以内
専任媒介契約	契約締結日の翌日から7営業日以内
一般媒介契約	登録義務なし（ただし登録は可能）

一般媒介契約の場合は登録義務がありませんが、多くの不動産業者が任意で情報を登録し、取引の透明性向上につとめています。このように、法制度面では一定の規制が設けられているものの、運用面での課題が残されているのが現状です。

2025年1月1日にレインズに関する内容が宅建業法で改正された

先ほど「2024年までは」とお伝えした通り、2025年1月1日からの宅地建物取引業法施行規則の改正により、囲い込みの規制が始まっています。

具体的にはレインズ（不動産流通標準情報システム）の運用ルールが大きく変更されました。変更点は以下の通りです。

• 取引状況の最新登録の義務化
• 売主への情報確認方法の説明義務

この改正により、虚偽の取引状況の登録が明確に処分対象となり、「申込みあり」と偽って情報を独占するような行為が防止されることが期待されます。

さらに、レインズのシステム改修も行われ、2025年1月から売主向けの「登録証明書」に2次元コードが付与され、売主が専用画面にアクセスしやすくなりました。

この法改正は不動産取引の透明性向上に向けた重要な一歩ですが、完全な解決には不動産会社の意識改革が必要で、囲い込みを完全に無くすためには市場全体の健全化にはさらなる取り組みが必要といわれています。

売主ができる不動産の囲い込みを防ぐ対策法

法改正により囲い込みに対する規制は厳しくなったものの、根絶は難しい状況です。そのため囲い込みに遭わないようにする対策、もしくは囲い込みにあっていないかの確認が必要です。

そこでここからは、売主ができる不動産の囲い込みを防ぐ対策を媒介契約前と後に分けて解説します。

媒介契約前

囲い込みに遭わないためには慎重な業者選びと媒介契約の種類を見極めることが重要です。具体的には、以下のポイントに注意しましょう。

【業者選びのポイント】

• 複数の不動産会社に査定を依頼
• 不動産会社の取引履歴や口コミを確認
• 不動産会社の行政処分状況を確認

【媒介契約のポイント】

• 一般媒介契約を検討する
• 専任媒介の期限を意識させる

業者選びの際は不動産会社の評判や過去の取引実績を確認し、透明性のある取引を心がけている業者を選定しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格相場を把握するとともに、各社スタッフの対応や人柄を比較できるのでおすすめです。また、下記サイトで宅地建物取引業で行政処分の履歴を確認できるので、合わせてチェックしておくと安心です。

ネガティブ情報等検索システム｜国土交通省

媒介契約の種類は、一般媒介契約を選ぶと契約できる不動産会社の数に制限がなくなるので、囲い込みを回避できます。

ただし、一般媒介契約では不動産会社が競合しあって売買契約を成立するため、成約に至らなかった不動産会社は報酬を受け取れないというリスクを負います。そのため、専任・専任専属媒介契約と比べ、広告などをあまり出さないなど、積極的に売却活動を行ってくれないといったリスクもあるので注意しましょう。

専任・専属専任媒介契約の場合は契約期間は最大3ヵ月という制限があります。この期限を不動産会社に意識させるのもひとつの手です。具体的には「3ヵ月以内に制約に至らなかった場合は一般媒介に切り替えるか、他社で専任契約を依頼するかもしれない」と伝える方法です。

囲い込みは買い手がつくまで自社で抱え込んで売る手法なので、契約期間を先延ばしにする傾向があります。上記のように約束の期限をあらかじめ伝えておけば、先延ばしができなくなるため、囲い込みをされるリスクがグッと減ります。

契約後

契約締結後は、不動産会社の対応を注意深く観察することが大切です。とくに気をつけたいのは、以下の4つのポイントです。

• 不動産会社からの経過報告が適切な頻度で行われているか
• 頻繁な値下げ提案がされていないか
• 物件情報がレインズに登録、更新されているか、内容は間違っていないか
• 他社からの内覧希望が極端に少ないといった状況はないか

以上のように、不動産会社に任せきりにせず、正しい知識でしっかりチェックを行うことが囲い込み被害を防止する有効な対策法です。

まとめ

不動産の囲い込みは、取引の透明性を損ない、売主・買主双方にとって不利益をもたらす行為です。2025年の法改正により規制は強化されましたが、完全な防止には売主自身の慎重な対応が欠かせません。業者選びの段階から情報公開の状況まで、しっかりとチェックしていくことが重要です。

また、不動産業界全体としても、より公正な取引環境の実現に向けて、さらなる取り組みを進めていく必要があるでしょう。

■監修＿サーラ不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士