「タワマン節税」はどうなった？相続税の節税になる仕組み

かつて「タワマン」と呼ばれる高層マンションの高層階を、相続対策目的で購入する「タワマン節税」が盛んに行われていました。かねてより、この節税方法は税の大原則である納税の公平性を揺るがすものと問題視されており、2024年1月に税制が改正されるに至りました。

新税制の制定により、耳にする機会がめっきり減ったタワマン節税ですが、マンション購入による節税効果がまったくなくなったわけではありません。以前ほど大きな効果は見込めないものの、現在もマンション購入は相続対策として有効です。

この記事では、タワマン節税の仕組みをあらためて解説するとともに、2024年1月に改定されたマンションの相続税評価における新税制を詳しく紹介します。評価額の計算方法、相続で使える控除や特例についても紹介するので、相続対策でお悩みの方は必見です。

かつて注目された「タワマン節税」の仕組み

まずは、主に富裕層の間で積極的に行われていた「タワマン節税」の仕組みについて解説します。タワマン購入が相続税対策になっていた理由は、大きく次の2点です。

1．相続税評価額が時価よりも低くなるから

2．立地のいいタワマンは、小規模宅地等の特例の効果が大きいから

以下では、それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

相続税評価額が小さくなるマンション

不動産にかかる相続税評価額は、土地と建物で計算方法が異なります。

土地の相続税評価額は、一般的に相続税路線価をもとに算出され、おおよそ時価の80％程度になるといわれています。しかしマンションの場合、物件の相続税評価額に直接課税されるわけではなく、基本的には1戸あたりの専有部分の持分割合をかけたものに対して課税されるため、戸数の分だけ土地の評価額が薄まることになります。特に、敷地面積に対して部屋数が多く積まれるタワーマンションでは、土地の評価はごく小さいものへと細分化されるのが特徴です。

次に、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を用いるのが基本です。建物の固定資産税評価額は時価の70％程度が目安とされており、土地と同様、時価に比べて安価に抑えられています。

ここでポイントになるのが、マンションの場合、相続税評価額は専有部の持分割合で決まるということ。ルール改定前は、たとえ2階であろうが30階であろうが、専有面積が一緒であれば評価額は変わらないという仕組みだったのです。当然2階よりも30階のほうが物件価格は高くなるため、高層階になるほど節税効果が大きかったというわけです。

小規模宅地等の特例でさらに下がる評価額

上記に加え、土地の相続税に関しては「小規模宅地等の特例」が適用されます。

この特例を受けると、自宅であれば330m2までの土地について、相続税評価額が80％も減額されます。第三者に賃貸したとしても、200m2までの土地について評価額が50％減額されるので、非常に大きな節税効果を見込めるのです。

特例は全国一律で適用されるため、土地の評価額が高い＝地価が高いエリアほど、評価額の減額幅も大きくなります。タワマンの立つ都心部や湾岸部は地価が高いため、高額物件を購入する資金力のある富裕層にとっては、コストパフォーマンスのよい節税方法でした。

2024年改定｜マンションの相続税評価における新ルール

富裕層を中心として盛んに行われていたタワマン節税は、もちろん違法ではないものの、課税の公平性の面から問題視されていました。国税庁によると、総階数20階以上のタワマンにおける相続税評価額と市場価格の乖離率（市場価格÷相続税評価額）は、2018年時点で3倍以上にもなっていたのです。

こうした背景を受けて、2024年1月、マンションの相続税評価に関する新税制の運用が開始されました。税制改正により、従来のタワマン節税は実質的に難しくなっています。以下では、新税制の内容やタワマン高層階への影響などについて解説します。

出典：国税庁

資料｜敷地持分の面積と乖離の関係

相続税評価額が時価の60％以下になるケースでは補正がかかる

新税制を一言で表すと、マンションの相続税評価額が時価の60％以下となるケース（もしくは時価よりも評価が高くなってしまうケース）には補正をかけるという内容です。「時価の60％」というのは、一般的な戸建て住宅における評価額の水準であり、タワマンとその他住宅間での格差をなくすための改正といえるでしょう。

具体的には、評価額が時価の60％に満たない場合、マンションの区分所有権の価格（建物の相続税評価額）、敷地利用権の価格（土地の相続税評価額）のそれぞれに「区分所有補正率」をかけて、評価額を調整する仕組みです。

区分所有補正率の計算方法

区分所有補正率は、次のように計算されます。

評価水準（1÷評価乖離率）	区分所有補正率
0.6未満の場合	評価乖離率×0.6
0.6以上1以下の場合	補正なし
1を超える場合	評価乖離率

表を見ればわかるように、区分所有補正率を求めるには「評価乖離率」を計算する必要があります。評価乖離率の計算方法は次のとおりです。

評価乖離率＝①＋②＋③＋④＋3.220
①	マンションの築年数※ × △0.033 ※1年未満の場合は1年として計算
②	（マンションの総階数 ÷ 33）※ ×  0.239 ※小数点以下第4位を切り捨て、33階以上の場合は1）
③	所有する部屋の所在階※ × 0.018 ※メゾネットタイプの場合は低いほうの所在階
④	敷地持分狭小度 × △1.195 ※1 ※1：小数点以下第4位切り上げ ―― 敷地持分狭小度※2 ＝ 敷地利用権※3の面積 ÷ 専有部分の床面積 ※2：小数点以下第4位切り上げ ※3：マンションの敷地面積×敷地権（もしくは敷地の共有持分）の割合

計算式が複雑でわかりにくいですが、簡単に言えば「築年数が新しく、階数が高く、戸数の多いマンションにおいて、高層階にある部屋」ほど、区分所有補正率による補正が大きくなるということです。

出典：国税庁

居住用の区分所有財産」の評価が変わりました

タワマン高層階への影響は？

先ほど国税庁のデータを用いて紹介したとおり、2018年時点で20階以上のタワマンにおける乖離率は3倍以上に達していました。タワマンの高層階を相続する場合、時価の30〜40％程度に評価額を抑えられていたのです。

しかし、ルール改正後は時価の60％程度になるよう調整されるため、細かな条件を除いて考えると、相続税評価額が従来の1.5〜2倍程度に上がる計算になります。よって、以前のような節税効果は得られなくなりました。

とはいえ、依然として相続税評価額は時価の60％程度。戸数の多いタワマンは、大半で小規模宅地等の特例も適用されるため、税制改正後であっても節税効果は十分に大きいといえるでしょう。

マンションの相続税評価額の計算方法

それでは、マンションの相続税評価額は具体的にどのような方法で求めるのでしょうか。いずれも新築としたとき、「郊外で一般的な14階建ての分譲マンションの最上階」「都心部に立つ50階建てのタワマンの14階、最上階」の3パターンで、実際に計算してみましょう。

郊外に立つ14階建てマンションの最上階のケース

販売価格（時価）	7,000万円
相続税評価額	3,500万円（時価の50％）
敷地面積	5,000m2
敷地権割合	1/150
専有面積	70m2

この条件で評価乖離率と評価水準を計算してみましょう。

評価乖離率＝①＋②＋③＋④＋3.220＝2.97 評価水準　＝1÷2.97＝0.34
①	1年 × △0.033 ＝ △0.033
②	（14 ÷ 33） ×  0.239 ＝ 0.101
③	14階 × 0.018 ＝ 0.252
④	0.477 × △1.195 = △0.57 ―― 敷地持分狭小度 ＝ 33.34 ÷ 70 = 0.477

上記より、区分所有補正率は「2.97×0.6＝1.782」となります。ここから新税制適用後の相続税評価額を求めてみましょう。

適用後の相続税評価額＝3,500万円 × 1.782＝6,237万円

よって、従来の相続税評価額よりも2,737万円高くなります。

都心部に立つ50階建てマンションの14階のケース

販売価格（時価）	1億5,000万円
相続税評価額	5,250万円（時価の35％）
敷地面積	3,500m2
敷地権割合	1/150
専有面積	70m2

先ほどと階数や専有面積は同じですが、タワマンだとどのようになるのか検証します。まずは、評価乖離率と評価水準を計算してみましょう。

評価乖離率＝①＋②＋③＋④＋3.220＝3.278 評価水準　＝1÷3.278＝0.3050…
①	1年 × △0.033 ＝ △0.033
②	1 ×  0.239 ＝ 0.239
③	14階× 0.018 ＝ 0.252
④	0.334 × △1.195 = △0.4 ―― 敷地持分狭小度 ＝ 23.34 ÷ 70 = 0.334

この例でも評価水準が0.6を下回っているため、区分所有補正率は「3.278×0.6＝1.9668」となります。新税制適用後の相続税評価額は以下のとおりです。

適用後の相続税評価額＝5,250万円 × 1.9668＝約1億325万円

従来の相続税評価額と比較すると、実に5,075万円も高くなる結果となりました。

都心部に立つ50階建てマンションの最上階のケース

販売価格（時価）	10億円
相続税評価額	3億円（時価の30％）
敷地面積	3,500m2
敷地権割合	1/105
専有面積	100m2

同じタワマンにおける最上階の評価乖離率と評価水準を計算してみましょう。

評価乖離率＝①＋②＋③＋④＋3.220＝3.926 評価水準　＝1÷3.926＝0.2547…
①	1年 × △0.033 ＝ △0.033
②	1 ×  0.239 ＝ 0.239
③	50階× 0.018 ＝ 0.9
④	0.334× △1.195 = △0.4 ―― 敷地持分狭小度 ＝ 33.34 ÷ 100 = 0.334

評価水準が0.6を下回っているため、区分所有補正率は「3.926×0.6＝2.3556」となります。新ルール適用後の相続税評価額は以下のとおりです。

適用後の相続税評価額＝3億円 × 2.3556＝7億668万円

従来の相続税評価額と比較すると4億円以上も高くなっており、高層階になるほど影響が大きくなることがよくわかります。

マンションの相続で使える2つの控除・特例

従来のタワマン節税の仕組みは使えなくなったものの、それでもマンションの購入は相続対策として有効です。ここでは、マンションの相続で使える2つの控除・特例を紹介します。

配偶者控除

被相続人の配偶者がマンションを相続するケースにおいては、「配偶者控除」が適用されます。本制度により、配偶者には次の（1）（2）のうちいずれか多い金額まで、相続税がかかりません。

（1）1億6,000万円

（2）法定相続分に相当する額

法定相続分とは、民法に基づく相続人ごとの遺産の取得割合をいいます。相続するのが配偶者のみであれば、遺産のすべてが配偶者の相続分になります。子どもがいる場合には、配偶者の法定相続分は1/2です。

法定相続分が1億6,000万円よりも高ければ、法定相続分まで課税されないので、実際には相続税の支払いが免除されるケースも少なくありません。

ただし、配偶者控除の適用にあたっては、以下の要件を満たす必要があります。

・戸籍上の配偶者となっていること

・相続税の申告期限以前に遺産分割が完了していること

・税務署へ申告書を提出すること

小規模宅地等の特例

2つ目に紹介するのは、タワマン節税の仕組みでも紹介した小規模宅地等の特例です。小規模宅地等の特例とは、被相続人や被相続人と生計をともにしていた親族が事業用、あるいは自宅用として所有していた宅地等について、一定の面積まで相続税評価額を減額するというものです。

相続する宅地の種類ごとに、特例が適用される限度面積と減額割合を表で確認しましょう。

土地の種類	特例が適用される限度面積	減額割合
特定居住用宅地等（自宅用の土地）	330m2	80％
特定事業用宅地等（事業用の土地）	400m2	80％
貸付事業用宅地等（賃貸用の土地）	200m2	50％

出典：国税庁

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

マンションを相続する場合、特例の適用面積は「マンション全体の敷地面積×敷地権割合」で計算されます。ほとんどのタワマンは戸数が多いため、1戸当たりの敷地権割合は小さくなりがちです。特例の適用面積も必然的に小さくなるので、小規模宅地等の特例を使える可能性が高いといえます。

まとめ

2024年1月のマンションの相続税評価方法改定により、いわゆるタワマン節税の効果は限定的となりました。しかし、マンションはもともと時価に比べて相続税評価額や固定資産税評価額が低いうえ、小規模宅地等の特例も適用されやすい資産です。税制改定で節税効果は縮小されたものの、マンション購入は相続対策として引き続き有効といえます。

サーラ不動産が手がける「ザ・ハウス豊橋WEST」は、再開発が進む「豊橋」駅から徒歩5分の好立地と、「まちなか図書館」や商業施設との複合開発である点が魅力。地上16階建・総戸数110戸の大規模マンションは、将来にわたり高い資産価値が見込めます。東三河の中核都市での利便性な高い暮らしを楽しめるのはもちろんのこと、将来の相続対策としてもおすすめです。

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ザ・ハウス豊橋 WEST｜サーラ不動産

■監修＿サーラ不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士