新築の固定資産税はいくら?計算方法や軽減措置を解説

一戸建て住宅を購入すると、固定資産税を支払う必要があります。毎年のこととなると、一体いくらくらい払うのかが気になりますよね。固定資産税額は、土地の広さや建物の築年数、場所などによって変わります。

そこで今回は、固定資産税の目安や計算方法、そして固定資産税が安くなる軽減措置についてわかりやすくご紹介します。

新築住宅の固定資産税は、4,000万円の戸建てで初年度約13万円、マンションで約14万円が目安です(固定資産税のみ・軽減後)。建物と土地のそれぞれに評価額が設定され、軽減措置の適用次第で年間数万〜十数万円の差が生まれます。計算の仕組みと申告期限を押さえて、家計計画に組み込む流れが現実的です。

この記事でわかること

• 新築住宅の固定資産税の年間目安と計算式
• 建物・土地それぞれに使える軽減措置の内容
• 4,000万円物件でのシミュレーション結果
• 軽減を取りこぼさないための申告期限と注意点

そもそも新築住宅に課される固定資産税とは?

固定資産税とは、名前の通り土地や建物などの固定資産に課せられる税金です。地方税のため住まいの自治体に、毎年1月1日時点にその固定資産を所有する方が納税します。

課税対象となる具体的な固定資産には、土地…住宅用地、田畑、森林など、建物…一戸建て住宅、店舗、倉庫などが挙げられます。住宅用地だけでなく田んぼや畑を所有している場合や、企業が保有する店舗や倉庫なども固定資産税の対象です。

一戸建て住宅の場合、土地・建物両方にかかる固定資産税の合計金額を納税する必要があります。

新築の固定資産税はいくら支払うの?目安について解説

新築一戸建ての固定資産税は、住宅取得費用が4,000万円前後の場合、年間約13〜14万円と言われています。しかしあくまでこれは一般的な話であり、建物や土地の評価額、軽減措置の適用有無などでも異なります。

また固定資産税は毎年同じではありません。土地や建物をどう評価するのかを定めた「固定資産評価基準」は3年毎に見直されるため、そのタイミングで変動する可能性があります。

物件タイプ別の年間税額の目安は次のとおりです。

4,000万円の戸建てで初年度約13万円

4,000万円の新築戸建てを購入した場合、初年度の固定資産税は約13万円が目安です。建物2,400万円・土地1,600万円の内訳で、土地は地価公示価格の7割、建物は建築費の6割を評価額の基準として試算しています。

ただし、これは軽減措置を適用した初年度の数値です。新築住宅特例が外れる4年目以降は建物分の税額が2倍に戻るため、年間で約10万円の負担増が発生します。初年度の感覚で家計計画を組むと、軽減終了後にギャップが顕在化します。

戸建てとマンションで負担比率が逆転

新築マンションは戸建てよりも建物の比率が高くなるため、建物にかかる固定資産税の総額も大きくなる傾向があります。マンションは土地3:建物7、戸建ては土地7:建物3が一般的な評価比率です。

建物には期間限定の新築住宅特例が適用され、土地には住宅用地特例で最大6分の1まで下がる仕組みが用意されています。建物比率が高いマンションは土地特例の恩恵を受けにくい一方で、新築住宅特例の期間が5年と戸建ての3年より長く設定されているため、トータルの軽減量で調整される仕組みです。

新築固定資産税額はどうやって求めるの? 

それでは具体的に、どのように固定資産税額は計算されるのでしょうか。

計算対象別に評価額の目安と計算式を整理します。

新築固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は以下の通りです。

固定資産税額 = 固定資産税評価額(評価額を基に算出) × 標準税率(1.4%)

市街化区域内の物件には固定資産税に加えて都市計画税(上限0.3%)が課税されるため、合計で実質1.7%程度になる地域もあります。市街化調整区域や市街化区域外では都市計画税が課税されないため、立地によって年間負担額の水準が変わります。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、固定資産の基準となる評価額のことを言います。3年に一度見直され、土地の場合、公示価格(土地取引の指標となる、国土交通省が評価する価格)の7割程の水準になるように調整されています。また建物の場合は、新築時請負工事金額の5〜6割程が目安とされています。実際に建物を調査して評価され、築年数ともに評価額は下がります。

実際の固定資産税評価額は、毎年市区町村から送付される固定資産税納税通知書のなかにある「課税明細書」で確認できます。

建築費2,400万円の戸建てなら、建物評価額は1,440万円程度です。設計料や工事費の一部、ハウスメーカーの利益分は評価額に含まれません。建材や設備のグレードを抑えると評価額も下がる傾向があり、ロフト・ウッドデッキ・吹き抜けの扱いは自治体で異なります。

土地1,600万円で購入した場合、評価額は1,120万円程度です。土地は次の住宅用地特例で課税標準額がさらに下がるため、実際の納税額は評価額をそのまま使った計算より大幅に低くなります。

固定資産税額を求める標準税率(1.4%)は地域によっても異なる

実は固定資産の計算は地域差があります。ほとんどの市町村の標準税率は1.4%ですが、市町村の判断により、財政状況に応じてこれを上回る税率を課すことができます。特に税収が少ない地方では、都市部よりも税率が高い場合もあるでしょう。令和5年度は、8.7%の市町村が1.4%の標準税率を超える税率を採用していました。

軽減措置で安くなる新築住宅の固定資産税

固定資産税額は固定資産税評価額× 標準税率(1.4%)で決まりますが、場合によっては軽減措置を受けることができ、それによって固定資産税は安くなります。地域によっては申告手続きが必要な場合もあるため、必ず軽減措置を受けられるように申告をしましょう。

一戸建て住宅には、主に以下の軽減措置があります。

軽減措置は建物・土地・長期優良住宅の3種類が用意されています。

新築住宅にかかる固定資産税軽減措置

新築住宅の固定資産税には軽減措置があります。一般の住宅は3年間、3階建て以上の耐火構造・準耐火構造の住宅は5年間、1/2に減額されます。

対象期限は2031年3月31日までに新築された住宅で、軽減が適用されるのは床面積120㎡部分までです。床面積要件は50㎡以上〜280㎡以下（2029年4月以降に新築する場合は40㎡以上〜240㎡以下）とされています。120㎡を超える広い住宅では超過分が通常税率で課税されるため、床面積が大きいほど軽減効果が薄まります。

土地にかかる固定資産税軽減措置

居住するための建物が建っている住宅用地には軽減措置があります。

一戸あたりの面積が200㎡以下の小規模住宅用地については、課税標準額が1/6になります。さらに住宅用地で200㎡を超える部分については、課税標準額が1/3になります。

住宅用地特例は適用期限がなく、住宅が建っているかぎり継続して適用されます。土地の固定資産税が大幅に下がる根本的な仕組みで、新築住宅特例より影響が大きい軽減です。1,120万円の評価額で200㎡以下の土地なら、課税標準は約187万円まで下がり、税額は約2.6万円に収まります。

認定長期優良住宅に関する特例措置

新築住宅が長期優良住宅である場合は、5年間1/2に減額されます。さらに3階建て以上の耐火構造・準耐火構造の長期優良住宅の場合は、7年間1/2に減額されます。

適用条件として、住宅の居住部分の床面積が50以上〜280㎡以下であることや、併用住宅は居住部分の割合が全体の1/2以上であることなどが挙げられます。

認定取得には設計段階の手続きと検査が必要で、申請費用は10〜20万円が一般的です。延長される2年分の軽減効果(建物税額の半額×2年)と認定費用を比較し、ハウスメーカー選定の段階から判断する考え方になります。

引用元:国土交通省「住宅:新築住宅に係る税額の減額措置」

引用元:東京都主税局「住宅を新築したときの不動産取得税・固定資産税等の軽減制度」

4,000万円の新築で試算する 

新築住宅の固定資産税は、物件タイプによって初年度の負担額が変わります。建物2,400万円・土地1,600万円の戸建てと、専有面積80㎡・建物価格2,800万円・土地持分1,200万円のマンションの2パターンで試算した結果を比較します。

新築戸建ての初年度税額は約13万円

建物2,400万円・土地1,600万円の新築戸建てを4,000万円で取得した場合、軽減後の初年度税額は約13万円です。建物の評価額1,440万円に1.4%をかけた20.2万円を半額にして約10.1万円、土地は1,120万円の評価額を6分の1に圧縮した課税標準額187万円に1.4%をかけて約2.6万円、合計で約12.7万円になります。

軽減が外れる4年目以降は建物の税額が約20万円に戻るため、年間で約10万円増えます。月割りにすると約8,000円のアップで、住宅ローンの返済額と合わせて家計に影響します。

新築マンションの初年度税額は約14万円

専有面積80㎡・建物2,800万円・土地持分1,200万円の新築マンションでは、初年度の固定資産税は約14万円が目安です。建物の評価額1,680万円に1.4%をかけて23.5万円、これを半額にして約11.8万円、土地は840万円の評価額を6分の1に圧縮した課税標準額140万円に1.4%をかけて約2.0万円、合計で約13.7万円になります。

マンションの軽減期間は5年と戸建ての3年より長いため、5年間トータルで見ると恩恵が大きい仕組みです。長期優良住宅認定マンションなら、7年間にわたって半額が継続するため、購入時の判断材料に長期優良住宅認定の有無を加える価値があります。

新築の固定資産税の支払い時期と支払い方法について

1月1日時点に固定資産を所有している方に課税される固定資産税ですが、毎年4〜6月頃に自治体から納税通知書と納付書が送付されます。年の途中で住宅を購入された方は、翌年の4〜6月にはじめて届きます。

一般的に支払いは一括か、四期に分ける分納を選べます。四期分納の場合、納税時期は自治体にもよりますが、基本的に4月・7月・12月・2月の場合が多いでしょう。

入居初年度の手続きスケジュールは次の流れになります。

新築住宅固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払いは、自治体によって異なります。必ず納付書を確認し、その自治体の方法に従って支払いましょう。

銀行窓口やコンビニエンスストアで現金払い

自治体が指定する金融機関やコンビニエンスストアにて、現金で支払います。手数料はかからず、その場で領収書を受け取れます。納付期限を過ぎるとコンビニ等で支払えなくなったり、延滞金が発生したりする可能性がありますので、気をつけましょう。

口座振替

口座振替は、一度申し込めば毎年継続的に自動引落しで支払えるシステムです。残高さえ注意しておけば、うっかり支払いを忘れることのない安心な方法です。

インターネット決済(クレジットカード・決済アプリなど)

最近はクレジットカードやQR決済で支払える自治体も増えてきています。パソコンやスマートフォンから専用サイトにアクセスして支払います。

納付書にQRコードが付いている場合、スマートフォンのカメラで読み込めば、決済アプリを通じてその場で支払えます。銀行窓口やコンビニに出向かなくても、いつでもどこでも簡単に納付ができるといったメリットがあるでしょう。

軽減措置を取りこぼさない注意点

新築住宅の固定資産税で年間数万円単位の取りこぼしが起きやすいのは、軽減措置の申告漏れと終了タイミングの想定不足です。家計計画を立てる段階で押さえておきたい3つの論点を整理します。

申告期限は建築翌年1月31日

住宅用地等申告書の提出期限は、新築の翌年1月31日とされています。原則として自治体側で確認・適用されますが、万が一申告漏れとみなされると、土地の住宅用地特例（1/6減額）がスムーズに適用されないリスクがあります。 

期限を過ぎても自治体に相談すれば、数年さかのぼって還付を受けられるケースがあります。期限内の手続きが原則で、ハウスメーカーや司法書士から案内がない場合は、自分で自治体の窓口に問い合わせて手続きを進める動きが必要になります。

軽減期間終了後は税額が約2倍になる

新築住宅特例が終了する4年目(マンションは6年目)から、建物の固定資産税は約2倍に戻ります。経年減価で建物の評価額は少しずつ下がりますが、軽減割合が1/2から1/1に戻る影響のほうが大きく、年間で約9〜15万円の負担増です。

軽減終了後の数年間は、家計に対する負担感が一気に増します。住宅ローンの返済計画や子どもの教育費が重なる時期と重複しないよう、初年度の段階で軽減終了後の税額もシミュレーションしておく考え方が現実的です。

家屋調査は新築1〜3か月以内に行われる

新築住宅の家屋調査は、完成から1〜3か月以内に自治体の職員が訪問して実施します。間取り・床面積・建材・設備を確認し、評価額の基礎データを作る作業で、所要時間は30分〜1時間程度です。

立ち会いは所有者が原則で、調査を拒否すると外観や図面から高めに評価される可能性があります。地下室・サンルーム・ロフト・ウッドデッキなどは扱いが自治体で分かれるため、調査時に質問しておくと評価額の見通しが立てやすくなります。

引用元:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

新築や固定資産税のお悩みは、手厚いサポート体制のサーラ住宅へ

新築住宅は高価な買い物ですが、購入後ずっと続くランニングコストまで考えることも大切です。高額になりがちな固定資産税こそ、軽減措置をうまく活用してみましょう。また支払いにクレジットカードやスマホ決済アプリを活用すると、ポイントを得られることも。上手に支払って、少しでも負担が軽減できるとよいですね。

サーラ住宅では、お引渡しをしたお客さまに対し「確定申告相談会」を行うなど、固定資産税に関するお悩みをはじめ、お施主様の暮らしを手厚くサポートするアフターケア体制が整っています。安心して住み続けられる快適な住まいをお探しの方は、サーラ住宅へお声かけください。

■監修＿サーラ住宅/担当者