【重要事項】住宅ローンの選び方を徹底解説！住宅ローンの種類や借入時に注意すべきポイントも紹介

「変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？」

「諸費用まで含めると、いくら借りられる？」

「返済額は将来も無理なく払い続けられる？」

住宅購入時、多くの方がこうした住宅ローンの選択に悩まれています。

とくにハウスメーカーで家を建てる場合、提携ローンを勧められることが多いものの、他の金融機関と比較検討せずに契約してしまうと、何百万円もの総支払額の差が生じる可能性があります。また、諸費用の計算を誤ると、予想外の出費にあうケースもあるでしょう。

本記事では、住宅購入における重要ポイントである住宅ローンの選び方について、初めての方にもわかりやすく解説します。さらに、保険や諸費用など見落としがちなポイントもご紹介。これらを押さえることで、ご自身に最適な住宅ローンを選び、将来に向けて無理のない返済計画を立てられます。

ぜひ最後までお読みください。

住宅ローンの選び方【その1】金利タイプを考える

住宅ローンを借りる際、最も重要なポイントは自分にあった金利タイプを選ぶことです。

金利は社会情勢や経済状況によって変動するため、ご自身のライフプランに合わせて慎重な検討が求められます。

せっかく住宅を購入したのに、返済に困り手放してしまっては本末転倒です。そこで住宅ローンの金利タイプと、その特徴について解説します。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入期間を通じて金利が変動しない住宅ローンを指します。借入時点で総返済額が確定するため、長期的な生活設計を立てやすい点が特徴です。

景気変動による金利上昇の影響を受けないため、安定志向の人向きです。一方で、固定金利型は変動金利型と比較して金利が高めに設定されています。市場金利が下降傾向にある場合、総返済額が割高になってしまいます。

全期間固定金利型は金利変動リスクに対して保険をかけるようなイメージです。

変動金利型

変動金利型は、定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンです。一般的に半年ごとに金利が改定され、市場金利に応じて返済額が変動していきます。

固定金利型と比べて借入時の金利が低く設定されているため、当初の返済負担を抑えられるのがメリットです。ただし、金利上昇局面では毎月の返済額が増加する可能性があり、家計への影響を考慮する必要があります。

返済期間が長期にわたることから、余裕資金を準備したり、借入額を抑えるなど、金利変動リスクに対して自身で備えておくのが望ましいでしょう。

期間選択固定金利型

期間選択固定金利型は、固定金利と変動金利の特徴を併せ持つ住宅ローンの形態です。一定期間は金利が固定され、その後は市場環境に応じて固定金利または変動金利を選択する仕組みとなっています。

たとえば、住宅購入直後の生活基盤が安定するまでは固定金利を選択したり、その後の経済状況に応じて変動金利に切り替えたりといった柔軟な対応が取れます。

ただし、固定期間終了後に金利が上昇している場合は、返済負担が増えるため注意が必要です。そのため変動金利型と同様に金利上昇リスクに対して自身で備えておく必要があります。

住宅ローンの選び方【その2】団体信用生命保険の保障内容を考える

住宅ローンの返済期間中に予期せぬ事態が発生した際のリスクへの備えも重要となります。団体信用生命保険は、契約者が万が一の際に残りのローンを保険金でカバーする仕組みです。

保険の種類には、死亡時や高度障害時の保障に加え、三大疾病や八大疾病への保障を追加した特約もあり検討に値します。長期の返済期間中は健康状態の変化も想定されるため、ご自身の生活環境や家族構成に応じた保障内容の選択が大切となります。

団体信用生命保険とは

まずは団体信用生命保険の概要について見てみましょう。団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合に、残債を保険金で清算する制度です。

数十年という長期の返済期間中には、予期せぬ健康上の問題が発生する可能性は否定できません。本保険に加入することで、死亡したり高度障害状態になったりした場合でも、残されたご家族が住宅ローンの返済に悩まされる心配はありません。

保険料は住宅ローンの金利に含まれることが多く、通常の生命保険と比べて割安な保障を得られる点が特長です。長期的な生活の安定性を考える上で、団体信用生命保険は有効な選択肢といえるでしょう。

団体信用生命保険の特約の種類

団体信用生命保険には、基本的な保障に加えて様々な特約が付帯します。一般的には三大疾病特約、八大疾病特約などがあります。それぞれの特約で保障対象になる病気は以下の通りです。

特約	保障対象疾病
三大疾病特約	・がん ・急性心筋梗塞 ・脳卒中
八大疾病特約	・がん ・急性心筋梗塞 ・脳卒中 ・高血圧症 ・糖尿病 ・腎疾患 ・肝疾患 ・慢性膵炎

ご自身の健康状態や家族歴などを考慮しながら、適切な特約を選択していくことが望ましいでしょう。

住宅ローンの選び方【その3】どこの金融機関から借りるかを考える

住宅ローンは、どこの金融機関に借りるかという点でも条件や返済額が変わります。

住宅ローンは金融機関別にも種類が分けられ、大きく分けて以下の3種類があります。

種類	概要	特徴
民間ローン	一般の銀行や保険会社、信用金庫などが提供する住宅ローン商品	・金利タイプの選択肢が豊富 ・借入条件に柔軟性あり ・金利優遇の可能性あり（給与振込口座設定、保険加入等） ・金融機関ごとに融資条件や審査基準が異なる
公的ローン	財形住宅融資と自治体融資の2種類	【財形住宅融資】 ・5年ごとの金利見直し ・民間ローンより低金利 ・保証料や事務手数料不要 ・利用条件あり（財形貯蓄継続等） 【自治体融資】 ・地方公共団体による住宅支援制度 ・利子の一部または全部補助の可能性あり ・制度内容は自治体により異なる
フラット35	住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローン	・最長35年間の固定金利 ・借入期間は15年以上35年以内 ・契約時の年齢から80歳までの範囲で設定可能 ・金利引き下げ優遇制度あり（フラット35S、フラット35子育てプラス等） ・金利下降時に返済額が割高になるリスクあり

ご自身の条件や希望する返済プランに合わせた最適な借入先の検討が必要です。各金融機関の融資条件や金利優遇制度を比較しながら、慎重な選択を心がけましょう。

ここからは金融機関ごとの住宅ローンについてもう少し詳しく解説します。

民間ローン

民間ローンは、一般の銀行や保険会社、信用金庫などが提供する住宅ローン商品です。金利タイプの選択肢が豊富で、借入条件の柔軟性が高いのが特長です。金融機関によっては、給与振込口座の設定や各種保険の加入により、金利の優遇を受けられる場合もあります。

不動産会社と金融機関が提携している「提携ローン」では、手続きがスムーズなだけでなく、金利面での優遇も期待できます。ただし、金融機関ごとに融資条件や審査基準が異なるため、複数の選択肢を比較検討しましょう。

公的ローン

公的ローンには、財形住宅融資と自治体融資という二つの形態があります。財形住宅融資は、5年ごとに金利が見直される仕組みで、民間ローンと比べて低金利での借入れが特長となります。保証料や事務手数料が不要という利点もありますが、財形貯蓄を一定期間継続しているなど、利用条件が細かく定められています。

一方、自治体融資は、地方公共団体が実施する住宅支援制度の一つです。利子の一部または全部が補助されるケースもありますが、制度の内容は自治体により異なります。公的ローンを利用する際は、必ず各制度の利用条件を事前にチェックしておきましょう。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。最長35年間、金利が変動しない点が大きな特長で、安定した返済計画を立てやすい商品といえます。借入期間は15年以上35年以内で選択でき、契約時の年齢から80歳までの範囲で設定が可能です。

フラット35は基本的に全期間固定金利型の住宅ローンなので、景気などの影響で金利が下がった時に返済額が割高になってしまうリスクはあります。

ただしフラット35では条件を満たせば金利引き下げの優遇制度を受けられます。

代表的な制度は以下の通りです。

• フラット35S（長く快適に住める住宅に対して金利が引き下げられる）
• フラット35子育てプラス（子供の人数に応じて金利が引き下げられる）

他にもさまざまな優遇制度があるため、興味がある人は一度チェックしてみてください。

住宅ローンの選び方【その4】返済方法から考える

住宅ローンの返済方法には、下記2種類の方法があります。

• 元利均等返済
• 元金均等返済

金利をどのように上乗せして返済していくかを選べるのですが、毎月の返済額や元金の減り方がそれぞれ異なります。

そのため、将来的な収入の見込みや人生設計によって、どちらの返済方法にするかが分かれます。

ここからはそれぞれの返済方法の仕組みと、各返済方法がどんな人に向いているかについて解説します。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額が一定となる返済方法を指します。返済額に含まれる元金と利息の割合は返済の進行に伴って変化しますが、毎月の支払額は変わりません。そのため、家計の収支計画を立てやすく、長期的な生活設計がしやすい利点があります。

一方で、返済の初期段階では支払額の中で利息が占める割合が大きく、元金の減りが小さいという欠点があります。

月々の支払額を一定にして、長く安定的に返済したい方に適した方法といえるでしょう。

元金均等返済

元金均等返済は、毎月の元金返済額を一定にする方式です。借入金額を返済回数で割った金額に、その時点での利息を加えた金額を返済していきます。返済が進むにつれて利息の額が減少し、毎月の返済額も徐々に少なくなっていく特徴があります。

総支払額を抑えられる点が元金均等返済の最大の利点となります。ただし、返済開始直後は毎月の返済額が大きくなるため、初期の家計への負担を考慮する必要があります。

十分な自己資金がある人、将来支出が増える予定がある人などに向いている返済方法です。

住宅ローン選びで注意したいポイント

住宅ローンの選択では、金利タイプや返済方法以外にも確認すべき事項がいくつかあります。諸費用の把握や付帯サービスの確認、専門家への相談など、見落としがちなポイントにも注意を払う必要があります。住宅ローンは長期にわたる大きな支出となるため、以下の点についてもしっかりと確認していきましょう。

住宅購入以外の費用を把握しておく

住宅取得には、物件価格以外にも下記のような多くの費用が必要です。

• 不動産取得税や登録免許税
• 仲介手数料
• 住宅ローンの事務手数料
• リフォーム費用　など

これらの費用は、場合によっては数百万円にも及ぶ恐れがあります。もちろん諸費用を住宅ローンでまかなえる場合もありますが、金融機関や住宅ローンの商品によって融資の条件や範囲は異なります。事前に住宅購入費以外の必要費用を把握し、自己資金との兼ね合いを考えながら、どの住宅ローンを借りるべきか検討しましょう。

付帯特典やサービスを確認する

住宅ローンには、さまざまな付帯特典やサービスが用意されています。金融機関によってはポイントプログラムや優遇金利、各種手数料の割引などの特典を提供しています。長期の返済期間中にこうした特典を活用することで、実質的な負担軽減が見込めます。

ただし、特典の適用には一定の条件が設定されていることが多いため、内容の確認が欠かせません。資料やウェブサイトで情報を収集し、利用予定のローンで特典やサービスが受けられるのか確認しておきましょう。

専門家の意見を聞く

住宅ローンは、長期にわたって家計に大きな影響を与えます。金利タイプの選択や返済計画の立て方など、専門的な判断が必要な場面も多くあります。「自分だけの判断では心配」と感じる人も多いでしょう。そんな時は金融機関の相談窓口や住宅ローンアドバイザーなど、専門家への相談をぜひ活用してください。

疑問点は積極的に質問し、納得のいく住宅ローン選びを進めましょう。

まとめ

住宅ローンの種類や借入する金融機関、サービスの選び方について解説しました。住宅ローンは家の購入金額に目を奪われがちですが、諸費用の支払いが先に来るため、自己資金でまかなうか、諸費用含めて融資でカバーするか早めの相談が必要です。

是非そのようなローンでのお困りごともサーラにご相談ください。

■監修＿サーラ住宅/担当者