不動産のプロが教える！アパート経営で成功するためのコツ5選

アパート経営は、長期的な資産運用の手法として人気があります。運営管理が軌道に乗れば安定的に家賃収入を得られますが、物件選びや収支計画の立案といった事前の準備や計画次第で成否は大きく左右されるものです。

この記事では、不動産のプロがアパート経営で成功するための5つのコツを解説します。併せて、アパート経営について不動産会社に相談すべき内容についても紹介するので、これからアパート経営にチャレンジしたいと考えている方はぜひご一読ください。

アパート経営の魅力と課題

アパート経営とは、所有する2〜3階建ての共同住宅（アパート）を第三者に賃貸することで、定期的な家賃収入を得るビジネスをいいます。そんなアパート経営には、どのような魅力と課題があるのでしょうか。

アパート経営の魅力

アパート経営の最大の魅力は、何といっても安定的な収入を得られる点にあります。入居者さえいれば、毎月決まった金額の家賃収入が入ってくるでしょう。物件購入にはアパートローンを利用するのが一般的ですが、一定の入居率を維持できれば、毎月の家賃収入の中からローンを返済することが可能です。そのため、ローン返済のために自己資金を捻出せず、効率的に資産を拡大できる可能性があります。

また、購入物件を担保にしてローンの活用が出来ることも、アパート経営の大きなメリットです。株式投資や投資信託など多くの投資手法では、自己資金の範囲内でしか初期投資を賄えないため、投資に回せる余剰資金の大きさで投資効果がほとんど決まってしまいます。一方、ローンを活用できるアパート経営では、自己資金を上回る価格の物件に投資できるため、少ない初期投資で大きなリターンを期待できるのです。こうした「少ない資金で大きなリターンを得られる効果」を「レバレッジ効果」といいます。

ところで、投資によって得られる収入には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。インカムゲインは資産の所有によって得られる収入であり、キャピタルゲインは資産を売却することで得られる収入です。

アパート経営の主な収入は家賃収入によるインカムゲインですが、資産価値が上昇して購入時よりも価格が上がれば、売却益によるキャピタルゲインを得られることもあるでしょう。

アパート経営の課題

長期的に安定した家賃収入を得られるアパート経営ですが、当然ながら入居者がいないと家賃収入は入ってきません。空室率が高まると想定した家賃収入を得ることができず、ローン返済や物件のメンテナンス費用を賄えなくなる可能性もあります。こうしたリスクを「空室リスク」と呼びます。

他にも、アパート経営には次のような特有のリスクが存在するといわれています。

アパート経営で考慮すべきリスクの一例

空室リスク	空室の発生により期待した家賃収入が得られず、収支が悪化するリスク
家賃滞納リスク	家賃を滞納する入居者がいて、収支が悪化するリスク
修繕リスク	建物や設備に想定外の劣化や故障が発生して、修繕費がかかってしまうリスク
金利上昇リスク	アパートローンの金利が上昇して、毎月のローン返済額が高くなり、収支が悪化するリスク
災害リスク	火災や地震などの発生により、物件の修繕が必要になったり、使用不能になったりするリスク
入居者トラブルリスク	入居者との間でトラブルになったり、問題行為によって入居者間でトラブルに発展したりするリスク
家賃下落リスク	築年数の経過により家賃水準が下落し、収支が悪化するリスク
価格下落リスク	物件価格が下落し、当初想定していた売却益を得られなくなるリスク
流動性リスク	物件の売却先がなかなか見つからず、現金化ができないリスク
老朽化リスク	建物の老朽化により、家賃水準が大きく下がったり空室率が上昇したりするリスク

こうしたリスクの多くは、適切な対策を講じれば防げるものです。そのため、アパート経営を成功させるには、事前の綿密な計画と適切な運営管理が欠かせません。

アパート経営で成功するためのコツ5選

上記のリスクを低減し、アパート経営を成功させるには次の5つのコツがあります。

①収益性が見込める物件を選ぶ

②初期費用を抑える

③空室リスク低減につながる工夫をする

④管理を効率化して安定的に運営する

⑤専門家に相談する

それぞれの項目について、不動産のプロの目線でわかりやすく解説しましょう。

①収益性が見込める物件を選ぶ

アパート経営の成否は物件選びで決まるといっても過言ではありません。アパート経営で安定的に収入を確保するには、入居者が集まりやすく、収益性のある物件を選ぶことが何よりも重要です。

収益性が見込めるのは、次のような特徴に当てはまる物件です。

・駅近や大型商業施設の近くなど好立地にある物件

・周辺の賃貸ニーズに合った物件

・将来性のあるエリアにある物件

まず、好立地の物件は生活利便性が高いため、年齢層や属性に関係なく人気があります。そのうえで、周辺の賃貸ニーズに合った物件だと、より一層収益を見込めるでしょう。

例えば、近くに大学のキャンパスがあるエリアなら、単身の大学生が借りやすいワンルームアパートの需要が多くなります。駅近でありながら公園や自然環境に恵まれたエリアであれば、ファミリー向けの物件が好まれるでしょう。このように、周辺エリアの主なターゲットにマッチする物件を選ぶことで、アパート経営の成功に大きく近づきます。

また、今後も人口増加が想定されるエリアや再開発が進んでいるエリアなどにある物件も、安定した賃貸ニーズと資産価値の上昇が見込めるのでおすすめです。

②初期費用を抑える

初期費用を抑えることで利回りが高まるうえ、アパートローンの総返済額と毎月返済額も抑えられるため、アパート経営を成功させやすくなります。初期費用を抑える方法としては、中古物件を購入したり補助金・助成金を活用したりするのが有効です。

中古物件は新築物件に比べて価格が安いため、物件購入費用を抑えられます。ただし、中古物件は設備面や見た目のきれいさで新築物件に劣るため、入居者がつきにくかったり家賃水準が下がったりする可能性がある点には注意が必要です。老朽化が進んでいると、リフォームやリノベーションに大きな費用がかかることもあります。

他に初期費用を抑えるために検討したいのが、国や自治体の補助金・助成金制度の活用です。後述の補助金制度の要件に当てはまれば、初期費用を節約できるかもしれません。

また、アパートローン選びも初期費用を左右するポイントです。融資手数料や保証料がなるべく安いローンを選ぶことで、初期費用を低く抑えられる可能性があります。その際、金利条件もしっかり確認しておきましょう。

【2025年度】アパートで使える補助金制度

前述のように、国が実施する補助金・助成金制度の中には、アパート経営でも利用できるものがあります。2025年度に実施されている制度のうち、代表的なものを一覧で紹介しましょう。

制度	概要	最大補助額
低層ZEH-M促進事業	ZEH水準の低層集合住宅を建築する場合に一定額を補助	40万円／戸※加算あり
サステナブル建築物等先導事業（省CO2先導型）	先進性・普及性の高いプロジェクトに関して、設計費や建設工事費などの一部を補助	3億円／事案※補助対象費用の1/2
子育て支援型共同住宅推進事業	①子どもの安全確保、②親同士の交流機会創出、③子育ての安心確保に向けた設備の設置などに対して、費用の一部を補助	①③100万円／戸②500万円／棟
賃貸集合給湯省エネ2025事業	既存賃貸集合住宅の従来型給湯器を対象省エネ型給湯器に交換する際に、費用の一部を補助	5万円もしくは7万円／台※1戸あたり1台
先進的窓リノベ2025事業	既存住宅の窓や玄関ドアを高断熱なものに交換する際に、費用の一部を補助	200万円／戸
長期優良住宅化リフォーム推進事業	既存住宅において、一定の基準を満たす性能向上リフォームを実施する場合に、費用の一部を補助	評価基準型・提案型：80万円／戸認定長期優良住宅型：160万円／戸

加えて、自治体の補助金・助成金制度が設定されている場合もあります。例えば、愛知県豊橋市の「地域優良賃貸住宅事業」では、豊橋市長の認定を受けたうえで、居住の安定に特に配慮が必要な世帯（高齢者世帯など）向けの賃貸住宅を建築する場合、整備費の一部が補助されます。

③空室リスク低減につながる工夫をする

アパート経営で最大のリスクといえるのが「空室リスク」です。空室が増えると家賃収入が入らなくなり、最悪の場合、経営が立ち行かなくなる可能性があります。そのため、空室リスクをいかに抑えられるかが、アパート経営を成功へと導く大きな鍵です。

ここでは、空室リスクの低減に有効な対策を4つ紹介します。

ニーズに合った設備を整える

物件とターゲットのニーズが合っていないと空室が発生しがちです。ターゲットにとって優先度の高い設備や仕様を整備しておけば、入居者が集まりやすくなるでしょう。

例えば、大学生や若い一人暮らしの多いエリアであれば、Wi-Fiを無料で使える物件が好まれます。また、こういった層は日中家を空ける機会が多いので、宅配ボックスは必須の設備といえるかもしれません。女性の一人暮らしをターゲットにするなら、防犯カメラやオートロックでセキュリティを高めるのがおすすめです。

設備導入で多少初期費用がかかったとしても、長期的に空室リスクを低減できるなら、投資する価値は十分にあるでしょう。

定期的にリフォームを行う

建物は使っているうちに、どうしても汚れたり傷がついたりするものです。周囲に新築アパートなどの競合物件が増えていく中、そうした状況を放置していると、競争力が低下して空室が発生しやすくなります。

築年数が経過しても空室率を低く保つには、定期的にリフォームを行うのが効果的です。内装や外装をリフォームして見た目を美しくすれば、新築を好む層にもアプローチできる可能性があります。併せて、老朽化した設備を最新のものに更新することで、さらに多くのターゲットを惹きつけられるかもしれません。

ただし、リフォームする際は、あくまでシンプルで清潔な内外装にすることを心がけましょう。奇抜なデザインにリフォームすると、ターゲットが絞られてしまうおそれがあります。

契約条件を緩和する

契約条件で他物件と差別化するのも、空室リスク対策として効果的です。具体的には、敷金や礼金の見直しで入居者の初期費用負担を抑える、1年や半年単位の短期契約にも柔軟に対応するなど入居しやすい環境を整えることで、より多くの方に選んでもらえる可能性があります。

また、「ペット可」「楽器演奏可」「二人入居可」といった、賃貸物件で避けられがちな入居条件を認めることで、入居率を高められるかもしれません。ただし、騒音対策や退去後のクリーニングなど、特別な対応が求められる点には注意が必要です。

地域に強い不動産会社に仲介を依頼する

アパート経営では、入居者募集などの運営管理業務を不動産会社に依頼するのが一般的です。しかし、入居者を見つける能力は会社によってまちまちであり、依頼する会社選びが空室率に大きく影響します。

空室リスクを低減するには、周辺エリアでの入居者付けに実績と評判のある不動産会社を選ぶことが重要です。地域密着で周辺エリアの賃貸事情に詳しい会社なら、そのエリアに合った広告宣伝と営業を展開し、スムーズに次の入居者を見つけられる可能性があります。

④管理を効率化して安定的に運営する

アパート経営は、安定的な運営を実現して初めて安定的な収入を確保できます。物件の運営を安定的に行うには、次の3つのポイントを押さえておきたいところです。

不動産会社（管理会社）に運営管理業務を依頼する

毎月の家賃や管理費の回収・管理、入居時や退去時の対応、入居者募集、入居者からの問い合わせ対応など、アパートの運営管理業務は多岐にわたります。1〜2戸のみの管理であれば自主管理もできなくはないものの、アパート1棟となると、自分だけで安定的に管理するのは至難の業です。

アパート経営を安定化するには、専門の管理会社に運営管理業務を委託することをおすすめします。管理会社の主な業務内容は次のとおりです。

・共用部の清掃や設備のメンテナンス

・入居者からの家賃回収や滞納の督促

・入居者からの問い合わせ対応

・収支状況の管理

・鍵や重要書類の保管、管理

こうした業務を管理会社に委託することで、オーナー業務の負担が軽くなるだけでなく、プロのサポートを受けながらのアパート経営が実現できます。

定期的な点検と修繕を怠らない

建物や設備の状態が悪いと、突発的な修繕が必要になったり、入居者からのクレームにつながったりするおそれがあります。目に見える状態まで劣化が進行した場合、入居者がつきにくくなるかもしれません。

こうした事態を防ぐためにも、建物や設備の定期的な点検と修繕は欠かさず実施する必要があります。とはいえ、オーナーが個人でチェックするには限界があるものです。できる限り管理会社に業務を委託し、ハード面の管理もプロに依頼するのがよいでしょう。

迅速な入居者対応を心がける

既存の入居者になるべく長く住み続けてもらうことも、アパート経営を成功させる大切な要素です。なぜなら、入居者の入れ替わりが発生すると原状回復費用が発生するうえ、入居者募集にさらなるコストと期間がかかってしまうからです。次の入居者がなかなか見つからず、空室期間が長くなれば、その分得られる家賃収入も減ってしまいます。

既存の入居者に長く住んでもらうには、満足度を高めることが重要です。具体的には、入居者トラブルや問い合わせには誠実かつ迅速に対応し、運営管理体制に対する信頼感を持ってもらえるよう努めましょう。

この点に関しても管理会社に業務委託するのが得策です。管理会社の活用により、迅速で柔軟な入居者対応が可能になります。

⑤専門家に相談する

アパート経営には特有の知識やノウハウが必要であり、成功させるには専門家である不動産会社の力を借りるのが非常に有効です。不動産会社に相談しながら進めることにより、次のようなメリットが期待できます。

優良物件を紹介してもらえる

先述のとおり、アパート経営の成否を大きく左右するのが物件選びです。不動産会社は独自の情報ルートを持っているため、一般のマーケットに出回らない物件情報や優良物件情報をいち早く手に入れることができます。このため、物件選びの段階から不動産会社に相談すれば、収益性の高い物件を紹介してもらえる可能性があるでしょう。

また、アパート経営が軌道に乗れば、2棟目・3棟目と資産を拡大していくことも考えられます。そうした際にも再度優良物件を紹介してもらえる可能性があるため、不動産会社と信頼関係を構築するのは、長期的な目線でも大きなメリットが期待できるのです。

運営管理業務の負担を軽減できる

繰り返しになりますが、アパートの運営管理業務は多岐にわたり、すべてを自分だけでやろうとすると多大な労力がかかります。特に、本業で忙しい会社員の方がアパート経営を手がける場合、日常的に物件管理を行うのは難しいでしょう。

しかし、不動産会社に業務委託すれば、運営管理にかかる時間と手間を大幅に削減可能です。空室やクレームがあった際にも迅速に対応してもらえるので、最小限の手間で効率的なアパート経営を実現できます。

地域特化型のサポートを受けられる

不動産会社と一口にいってもさまざまな会社があります。アパート運営の業務を委託する場合、物件のある地域に強みを持つ会社に依頼するのがおすすめです。地域での運営管理や賃貸仲介に実績のある会社は、そのエリア特有のニーズやトレンドをよく把握しているため、ターゲットに合わせた運営方法や設備のアドバイスを提供してくれるでしょう。

先述のとおり、ターゲットのニーズを満たす物件はエリアでの競争力が高まるため、空室リスクを低減できます。地域に強い不動産会社への相談は、安定した経営にも寄与するのです。

アパート経営で不動産会社に相談したいこと

ここまで紹介してきたとおり、アパート経営を成功させるには、賃貸のプロである不動産会社に相談するのが近道です。信頼できる不動産会社をパートナーにすることで、安定的な運営管理と経営を実現できるでしょう。

ところで、どのようなことを不動産会社に相談すればよいのでしょうか。以下では、アパート経営における具体的な相談内容を3つ紹介します。

物件の紹介

前述のとおり、不動産会社は独自の情報ルートをもっているほか、売買物件の仲介を独占的に依頼されているケースがあります。こうした物件は一般のマーケットには出回らないため、不動産会社に相談することで、思わぬ掘り出し物件に出会える可能性もあるでしょう。ただし、アパート経営者同士での競合もあるため、自分の特性や希望物件を不動産業者へ分かりやすく伝え、物件紹介があった際には、購入の可否や、見送る場合でも選定基準を伝えておくと次の物件紹介につながりやすくなります。

加えて、物件選びにプロの目線を反映できるのも魅力です。信頼できる担当者を見つけられれば、希望するアパート経営のスタイルに最適な物件を紹介してもらえるかもしれません。

融資や資金計画の検討

アパート経営にチャレンジしたいと考えているものの、ローンや資金計画についての不安がハードルになっている方も多いのではないでしょうか。不動産会社の多くは、こうしたお金に関する相談にも対応しています。

融資に関しては金融機関、資金計画に関してはファイナンシャルプランナーなど、それぞれの専門家へ個別に相談するのも有効ですが、並行して複数の窓口に相談するのは手間がかかります。不動産会社なら総合的な視点でのアドバイスが期待できるほか、必要に応じて、信頼できる専門家を紹介してくれるケースもあるでしょう。

具体的な検討の前に、まずは資金計画について相談したいという場合も、不動産会社に問い合わせてみるのがおすすめです。

運営管理業務の依頼

これまで紹介してきたように、アパートの運営管理業務全般を不動産会社に依頼するのがおすすめです。業務委託により、アパート経営にかかる手間と時間を大幅に削減できます。

なお、アパートをはじめとする賃貸物件を取り扱う不動産会社には、大きく分けて「不動産仲介会社」と「不動産管理会社」があります。それぞれの特徴は次のとおりです。

不動産仲介会社	入居希望者を募集し、賃貸借契約の仲介と契約業務を専門的に行う不動産会社。
不動産管理会社	物件オーナーから委託を受け、建物の管理や入居者対応などを専門的に行う不動産会社。

しかし、上記に当てはまる会社に依頼する場合、仲介業務とその他の運営管理業務を別々の会社に依頼しなければなりません。こうした面倒を避け、スムーズな運営を実現するには、仲介から管理までワンストップで手がける不動産会社に依頼することをおすすめします。

空室対策や賃料設定のアドバイス

アパートの運営方針や運営開始後の対応についても、不動産会社に相談するとよいでしょう。周辺エリアにおけるアパートの運営管理実績が豊富な不動産会社であれば、賃貸マーケットやターゲットのニーズにも精通しています。空室対策としてどのような設備や仕様を整えるべきか、賃料はいくらくらいに設定すべきかなど、具体的な相談もしやすいでしょう。

空室対策や賃料設定に関しては、実際にアパート経営を開始してからも継続的に見直しが必要です。そうした場面でも、パートナーとなる不動産会社に相談するのが有効になります。

まとめ

アパート経営は、長期的に安定した収益を得られる魅力的な投資方法です。しかし、成功させるためには物件選びや運営管理の方法、空室対策など、押さえるべきポイントが数多くあります。特に、運営管理は入居者満足度や空室率にも大きな影響を及ぼすため、手間や時間をかけずに一定の質を維持することが求められます。そのためには、信頼できる不動産会社に運営管理業務を委託するのが効果的です。

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■監修＿サーラ不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士