マンションの相続税はいくら？計算方法や節税のための制度をご紹介！

マンションの相続が発生したときに、相続税の支払いが必要なのか、どのように対処すれば良いのか、悩まれる方は多いのではないでしょうか。実は相続税は、納める必要がないこともあります。まずは相続するマンションの相続税評価額を計算し、相続税が発生するのかどうかを把握した上で、手続きの流れを確認しておきましょう。

今回は、スムーズにマンションの相続手続きができるように分かりやすく解説していきます。マンション相続の理解を深めましょう。

マンションの相続税とは？

故人が所有していたマンションを相続する際、必要となるのが相続税です。ただし相続税は必ずかかるわけではありません。

どういった場合に相続税が発生するのか、さらにその相続税評価額の計算方法について知りましょう。

相続税とは？

相続税とは、遺産が一定の基準額を超える場合にかかる税金のことを言います。つまり、被相続人の財産が「基礎控除額」以下であれば、相続税はかかりません。しかし基礎控除を超える場合、その超えた額が相続税の課税対象となります。

相続税の基礎控除額は、「3,000万円 +（600万円 × 法定相続人）の数」で計算できます。

例えば父親が亡くなり、法定相続人が母親、長男、長女、次女の4人の場合、基礎控除額は5,400万円に。法定相続人が長男1人の場合、基礎控除額は3,600万円となります。

マンションの相続税評価額の計算方法

相続税の計算をするにあたり、次はマンションの相続税評価額を計算する必要があります。相続税評価額とは、国税庁が定めたルールに従い、土地や不動産、株式などの種類によって財産の価値を評価した金額のことです。

マンションの場合、「建物部分の相続税評価額」と「土地部分の相続税評価額」に分けられ、その合算で評価額が決定します。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額に準じます。納税通知書の「家屋」のところをご確認ください。土地の相続税評価額は面積に路線価を乗じて計算します。さらに土地の持分割合も計算式に反映させ、「土地面積（平方メートル）×路線価×持分割合」の計算式で評価額が決定します。路線価は、国税庁ホームページで確認ができます。

　また、ご注意いただきたいのが、タワーマンションに関わる評価の件です。高層階の評価方法について、来年度以降変更になる見込みです。税制については毎年変化していきますので、税理士等の専門家の相談をお勧めします。

マンション相続税対策で受けられる控除や特例制度とは

条件があれば、前述の基礎控除以外にも控除や特例が使用できる場合があります。条件に当てはまるかどうか確認してみましょう。

配偶者控除

配偶者がマンションを相続する場合、基礎控除以外に配偶者控除も適用されるでしょう。相続税の配偶者控除は、「1億6,000万円」「配偶者の法定相続分」のいずれか多い金額まで非課税相続となります。つまり、遺産の総額が1億6,000万円以下であれば、配偶者が全額相続すれば相続税はかかりません。

ただし、次に配偶者が被相続人となる際の二次相続時、遺産総額が増えることになるので注意をしましょう。次の相続のことまで考えて、配偶者控除を利用するかどうか考える必要があります。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、自宅敷地の評価額を最大80％減額することができます。以下の条件を満たしていれば、使用できます。

・被相続人の配偶者が相続する場合

・被相続人と同居していた相続人が相続し、住み続ける場合

・被相続人に配偶者や同居人がいない場合、相続前3年以上、借家住まいの相続人が相続する場合（家なき子特例）

おしどり贈与の特例

おしどり贈与とは、贈与税の配偶者控除のこと。婚姻期間が20年以上の夫婦間贈与にだけ使える特例です。夫婦間でマンションを生前贈与する際、2,000万円までは贈与税がかかりません。

さらに暦年贈与とも併用できるので、最大2,110万円の非課税贈与が可能になります。財産を事前に分配することができるため、上手に利用することでその後の相続税を大きく軽減することができるでしょう。

ただし小規模宅地等の特例が使えなくなるので、どちらが適しているのかを考える必要があります。

マンションを相続する際の手順とは

マンション所有者が亡くなった場合、主に以下の流れでマンションを相続します。

遺言書の確認

遺産分割において最優先されるのは故人の遺志です。まずは遺言書の有無を確認しましょう。遺言書がある場合、遺言内容に沿って遺産を分けることになります。

ただし自筆証書遺言が見つかった場合、勝手に開封することはトラブルの火種になることもあるので避けましょう。その場では開封せず、そのまま家庭裁判所に提出してください。

相続人・相続財産の確認

遺言書にない相続人や財産があることもあります。まずは被相続人の出生からの戸籍、原戸籍、除籍や、被相続人の住民票除票などを取り寄せて、相続人を調査します。

財産も、何がどのくらい残されているのか、借金などマイナスの財産も含めて遺産総額をしっかり確認しましょう。

遺産分割協議

遺言書がなかったり不備がある場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。

被相続人が有効な遺言書を残している場合は、必要ありません。

マンションの相続登記

遺産分割協議が決着したら、マンションを相続人に相続登記します。この相続登記は今まで義務ではありませんでしたが、2024年４月から義務化されることになりました。

マンション所在地を管轄している法務局で手続きを行います。

相続税の申告・納税

遺産の総額が基礎控除を超えている場合や特例を利用しても相続税が発生する場合は、相続税の申告と納税が必要になります。

この相続税の納付には期限があり、相続開始したことを知った日の翌日から10ヶ月。現金と戸籍や住民料などの書類が必要になりますのでそれまでに用意し、期限を守って納付しましょう。

早めのマンション相続対策で、相続税は引き下げられるかも

マンションの相続と聞くと、相続税も膨大になるのではと考えている方も多いでしょう。しかし基礎控除や特例を利用することで相続税が発生しないこともあり得ます。まずは相続予定のマンションの相続税評価額を計算し、他の相続財産の評価額を知った上で、相続税がいくらくらい発生するのかを事前に知っておきましょう。その上で早めに対策をとれば、スムーズな相続の実現にもつながります。

またサーラではファイナンシャルプランナーによる個別相談も行っております。マンションをはじめとする財産の相続についても、お気軽にご相談ください。

■監修＿サーラフィナンシャルサービス/担当者＿資格：2級ファイナンシャル・プランニング技能士