市街化調整区域内の不動産は売却できる？

所有している不動産や相続を受けた物件を売却しようとする際に、売却しにくいものがあることをご存知でしょうか？対象不動産が『市街化調整区域』内にある場合、売却に向けては注意が必要となります。この記事では市街化調整区域とは一体何なのか、売却しづらいのはなぜなのか、売却に向けたポイントをご紹介します。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域

「市街化区域」とは、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされている場所のことをいいます。すでに建物が立ち並んでいる市街地や、おおむね10年以内に市街化を優先的に、計画的に街づくりを進める地域を指します。市街化区域であれば、工業地帯などの一部地域を除いて、許可を得ることなく住宅を建築することが可能となります。商業施設や住宅街などがあり、駅などの公共施設が整っている地域が代表的です。市街化区域は、市民が生活しやすい環境が整っているのも特徴です。住宅を作るという区域であるため、インフラも整っています。

市街化調整区域

「市街化調整区域」とは、市街化を目的としていない区域のこと。自然保全や農業、林業などを営む環境を守る目的で定められています。ここに商業施設や住宅街をつくることはできず、住宅を含め建物を建築する際には許可申請が必要となります。しかし、「都市計画法34条」に基づく開発許可の基準を満たした上で、地方自治体への申請で建築許可が下りたときには施設など（街中での建築が困難なお寺や老人ホームなど）の建築も可能となります。

なぜ市街化調整区域の不動産はなぜ売却しづらいの？

前述の通り、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。住宅や施設などの建物を建てることができず、この区域には法律上の制限が多くあり、不動産価格にも影響されます。仮に市街化調整区域で住宅を建てる場合は許可が必要に…。しかし、調整区域における開発許可の要件は厳しく、新たな所有者が簡単に家などを建てることができません。

そして住宅ローンの融資審査も厳しく、さまざまな制限があるので担保価格が小さく、資金をある程度用意できる買主でないと審査が通らないことも。売り手の立場からすると、このエリアで購入する買い手もあまり無く、結果として売却しづらいということが起きてしまいます。また地目が農地である場合は転用許可が必要にもなります。

市街化調整区域でも売却しやすい不動産とは？

市街化調整区域にすでに家がある場合、次の条件に該当するなら基本的に売却は可能と言われています。

1）対象不動産が市街化区域に隣接していること

市街化区域と隣接または近接、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる場合。

2）調整区域に指定される前に建てられた物件であること

自治体が定める要件を満たせば、現時点では調整区域に含まれていても売却可能。この要件は自治体ごとに異なるため、不動産会社等へ相談しましょう。

さまざまな制限がある市街化調整区域ですが、もし売却を検討する場合は隣地の所有者に売却を打診してみるのもひとつ。隣家に親族が住むという理由であれば許可が降りる場合も。

そして、中古物件を探している人にとっては市街化調整区域内であっても問題ないと感じる人もいます。リフォームなどで用途の変更をしないなど条件を守れば買い手が見つけやすい場合も。それぞれ自治体によって違うため、売却を行う際はきちんと確認することが必要になります。

トラブルを避けるために買主側にもどんな条件なら許可が降りるか、不動産会社を通すなどしっかりと役所にて調査をしてもらう必要があります。

不動産会社に相談しよう

市街化調整区域内にある建物は、市街化区域にある建物と比較するとさまざまな条件があるため売却時も手続きなどが大変になります。それぞれの自治体によって条件も変わってくるため、市街化調整区域内にある家の売却は専門の不動産会社に相談するのがベストとなります。

特に買取専門の不動産会社であれば経験、知識も豊富でノウハウもあります。市街化調整区域内の土地活用なども相談にのってくれるので専門の不動産会社に相談をしましょう。

また一社ではなく、複数の不動産会社に相談してみるのがおすすめ。不動産会社には多くのお客様から物件探しの依頼が入ります。依頼の中には街中から離れてゆっくり過ごせる物件を希望される方もいます。

相談した不動産業者が買い取ってくれる場合も。もちろん売却以外にも、不動産活用の相談も受けてくれますので気軽に相談してみましょう。

まとめ

いかがでしたか？これまでまとめてきた通り、市街化調整区域の不動産は売却しづらいことは事実です。ただ、必ずしも売却できないわけではありません。まずは不動産会社に相談し、有益な不動産活用を目指しましょう。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士