市街化調整区域内の不動産は売却できる？
所有している不動産や相続を受けた物件を売却しようとする際に、売却しにくいものがあることをご存知でしょうか？対象不動産が『市街化調整区域』内にある場合、売却に向けては注意が必要となります。
この記事では市街化調整区域とは一体何なのか、売却しづらいのはなぜなのか、売却に向けたポイントをご紹介します。
目次
市街化区域と市街化調整区域
市街化区域
「市街化区域」とは、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされている場所のことをいいます。すでに建物が立ち並んでいる市街地や、おおむね10年以内に市街化を優先的に、計画的に街づくりを進める地域を指します。
市街化区域であれば、工業地帯などの一部地域を除いて、許可を得ることなく住宅を建築することが可能となります。商業施設や住宅街などがあり、駅などの公共施設が整っている地域が代表的です。市街化区域は、市民が生活しやすい環境が整っているのも特徴です。住宅を作るという区域であるため、インフラも整っています。
市街化調整区域
「市街化調整区域」とは、市街化を目的としていない区域のこと。自然保全や農業、林業などを営む環境を守る目的で定められています。ここに商業施設や住宅街をつくることはできず、住宅を含め建物を建築する際には許可申請が必要となります。
しかし、「都市計画法34条」に基づく開発許可の基準を満たした上で、地方自治体への申請で建築許可が下りたときには施設など（街中での建築が困難なお寺や老人ホームなど）の建築も可能となります。
内部リンク：市街化調整区域で家を建てるには？3つの条件や手続きの流れを解説 | 住まい・暮らしの情報サイト SALAつむぎ
市街化調整区域に指定される目的と背景
「市街化調整区域」とは、市街化を目的としていない区域のこと。自然保全や農業、林業などを営む環境を守る目的で定められています。ここに商業施設や住宅街をつくることはできず、住宅を含め建物を建築する際には許可申請が必要となります。しかし、「都市計画法第34条」に基づく開発許可の基準を満たした上で、地方自治体への申請で建築許可が下りたときには施設など（街中での建築が困難なお寺や老人ホームなど）の建築も可能となります。
市街化調整区域は、市街化区域と隣接している点が特徴的です。区域を分ける「線引き」は、無秩序な都市の拡大を防ぎ、計画的な都市開発を進めるために行われています。全国の政令指定都市や中核市に存在しますが、周辺には多くの人が住んでいるため、不動産需要が低いわけではありません。
また、市街化調整区域の指定は概ね10年に一度見直されますが、市街化区域への変更は全国的に見て稀なケースとなっています。
市街化調整区域かどうかを調べる方法
所有している土地や購入を検討している物件が市街化調整区域に該当するかどうかを確認することは、不動産取引の第一歩です。調べ方には主に2つの方法があります。
ウェブサービスを利用する方法
多くの自治体では、都市計画に関する情報をウェブ上で公開しています。「地域名 + 市街化調整区域」などのキーワードで検索すると、都市計画マップなどを確認できることが多いです。
例えば、国土交通省が提供する「国土数値情報ダウンロードサービス」やウェブ地図サービスなどが利用できます。ただし、すべての自治体がこうしたサービスを提供しているわけではなく、提供されていても細かい区域の境界が分かりにくい場合もあります。
自治体の都市計画課に問い合わせる方法
最も確実な方法は、該当する物件がある自治体の役所に直接問い合わせることです。都市計画課（自治体によっては、まちづくり課、都市整備課などの名称）の窓口では、詳細な都市計画図を確認できます。
窓口に訪問すれば、土地の住所や地番から正確な区域区分を教えてもらえるだけでなく、その地域特有の建築制限や、将来的な都市計画の見直し予定などについても質問できます。電話での問い合わせにも対応している自治体もありますが、正確な情報を得るためには直接訪問することをおすすめします。
不動産を売却する際には、市街化調整区域かどうかを正確に把握し、買主に適切な情報提供をすることが信頼関係構築につながります。専門家に依頼する場合でも、事前に自分で確認しておくことで、より具体的な相談ができるでしょう。
なぜ市街化調整区域の不動産は売却しづらいの？
市街化調整区域の不動産が「売れにくい」と言われる理由は、単に立地や人気の問題にとどまりません。その背景には、法的な制約や周辺環境の整備状況といった、買い手にとっての実質的なリスクや不便が色濃く影響しています。
ここでは特に、売却を難しくしている2つの大きな要因について詳しく解説します。
開発・建築制限による影響
前述の通り、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。この区域では住宅や施設などの建物を自由に建てるにあたり多くの法律上の制限が設けられており、不動産価格にも影響を及ぼします。
最も不動産価格に影響を及ぼす要因としては、「誰でも住宅建築が可能な線引き前宅地であるか」という点になります。
物件によっては、誰でも建築許可が下りるものもあれば、特殊な要件を満たした人でないと許可されないものもあるため、事前に十分な確認が必要です。一方で、分家を必要とする人や道路収用で住まいを失った人など、特殊な要件を満たす人は、一般の人では建築許可が下りないような安価な土地でも建築が可能になる場合があります。
融資審査の難しさと農地転用の制約
そして住宅ローンの融資審査も厳しく、さまざまな制限があるので担保価格が小さく、資金をある程度用意できる買主でないと審査が通らないこともあげられます。売り手の立場からすると、このエリアで購入する買い手もあまり無く、結果として売却しづらいということが起きてしまいます。
また地目が農地である場合は転用許可が必要にもなります。
市街化調整区域でも売却しやすい不動産とは？
線引き前からの宅地利用されている（既存宅地ともいう）
都市計画の線引きが行われた際（市街化調整区域として設定された際）に宅地利用されていた土地については、引き続き誰でも建築が許可されます。
基本的に家が建つ（建て替えが出来る）物件には需要があり、売却が可能となりますが
以下のような要件を満たす必要がありますので、ご注意ください。
引き時に宅地利用されていた記録がある
線引き時期は各自治体によって異なりますが、多くの場合で昭和45年頃に行われています。特に愛知県内のほとんどの市町村では昭和45年11月24日が指定日とされています。
この時期に、建物が立っていたことを証明できる記録が必要になります。
具体的には登記記録や航空写真、その他行政書類などがこれに当たります。
連たんしていること
建築許可を得るためには、線引き前から宅地利用されているだけでは十分ではなく、その土地が「連たんしている」、つまり、既存の集落やまとまった住宅地の一部であることが重視されます。単独でポツンと存在する土地ではなく、周囲に家々が連続して存在し、日常生活圏を構成していることが求められ、その土地が市街化区域と同じように生活の利便性やアクセス性があり、住居地として機能していることを指します。これが認められれば建築許可が得られやすくなります。
要するに、市街化調整区域で建築許可を得るためには、地理的な近さだけでなく、周囲の住宅地との連続性や地域の一体性が重要な条件となる、ということです。
開発許可を取得している物件
大規模な分譲宅地など一団の土地をまとめて許可取得している場合、その後に取得した人もその許可に基づき建築が可能となります。
市街化調整区域で特に売却が難しい物件
市街化調整区域内の不動産はどれも売却しにくい傾向がありますが、その中でも特に売れにくいと言われる物件があります。これらの物件を所有している場合、売却戦略を慎重に検討する必要があります。
農地としての制限がある土地
市街化調整区域内の農地は、複数の法規制が重なることで極めて売却が難しい不動産となります。農地法と都市計画法によるダブル規制を受けるため、売却先や活用方法が大きく制限されるのです。
開発許可・建築許可が得られない立地の土地
市街化調整区域内の土地でも、立地条件によっては開発許可・建築許可を取得できる可能性がありますが、開発許可・建築許可が得られないと判断される土地は特に売却が困難です。
市街化調整区域の不動産を売却する際の4つの方法
市街化調整区域の不動産を売却するには、その特性を理解した上で適切な方法を選ぶことが大切です。ここでは主な4つの売却方法について説明します。
専門の不動産会社に依頼する方法
市街化調整区域の不動産売却で最も効果的な方法の一つは、専門知識を持つ不動産会社に依頼することです。一般的な不動産会社でも対応可能ですが、市街化調整区域の取引経験が豊富な会社を選ぶことで、スムーズな売却が期待できます。
農地として売却する手続き
市街化調整区域内の土地で地目が「田」や「畑」などの農地である場合、農地としての売却を検討することになります。農地の売却には特有の手続きが必要で、一般の宅地とは異なる点に注意が必要です。
農地転用して売却する方法
市街化調整区域内の農地を農地以外の用途（宅地など）に変更して売却する方法として、農地転用があります。しかし、市街化調整区域内の農地転用は一般的に厳しく審査され、許可を得ることは容易ではありません。
買い手を絞った売却戦略
市街化調整区域の不動産は一般的な市場での需要が限られるため、特定の買い手層に絞って売却戦略を立てることが効果的です。ターゲットを明確にすることで、限られた需要者に効率的にアプローチできます。
売却できない場合の４つの活用方法
市街化調整区域内の不動産は、さまざまな制限によって売却が難しい場合があります。そのような状況でも、土地を放置して固定資産税を払い続けるだけというのは経済的に合理的ではありません。
ここでは、売却が難しい場合の代替となる活用方法をいくつか紹介します。
駐車場としての活用
市街化調整区域の土地を活用する方法として、駐車場経営は比較的ハードルが低く、安定した収入を得られる可能性があります。
資材置き場として貸し出す
市街化調整区域の土地活用として、資材置き場や機材置き場として事業者に貸し出すという方法があります。建築物を建てる必要がないため、開発許可の取得が比較的容易な場合が多く、長期的な収入源となる可能性があります。
太陽光発電設備の設置
市街化調整区域の土地活用として、太陽光発電設備（ソーラーパネル）の設置は近年注目を集めています。固定価格買取制度（FIT制度）により、長期的な安定収入が期待できるため、売却が困難な土地の有効活用策として検討する価値があります。
市民農園や体験農園としての活用
市街化調整区域内の農地を活用する一つの方法として、市民農園や体験農園として運営する選択肢があります。都市近郊の自然環境で農業体験を希望する人々は増加傾向にあり、農地としての特性を活かした活用法として注目されています。
不動産会社に相談しよう
市街化調整区域内にある建物は、市街化区域にある建物と比較するとさまざまな条件があるため売却時も手続きなどが大変になります。それぞれの自治体によって条件も変わってくるため、市街化調整区域内にある家の売却は専門の不動産会社に相談するのがベストとなります。
特に買取専門の不動産会社であれば経験、知識も豊富でノウハウもあります。市街化調整区域内の土地活用なども相談にのってくれるので専門の不動産会社に相談をしましょう。
また一社ではなく、複数の不動産会社に相談してみるのがおすすめ。不動産会社には多くのお客様から物件探しの依頼が入ります。依頼の中には街中から離れてゆっくり過ごせる物件を希望される方もいます。
相談した不動産業者が買い取ってくれる場合も。もちろん売却以外にも、不動産活用の相談も受けてくれますので気軽に相談してみましょう。
まとめ
いかがでしたか？これまでまとめてきた通り、市街化調整区域の不動産は売却しづらいことは事実です。ただ、必ずしも売却できないわけではありません。
まずは不動産会社に相談し、有益な不動産活用を目指しましょう。
■監修＿サーラ不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士
WRITER PROFILE
つむぎ編集部
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