不動産売却の流れとは？～相談から売却後にすべきことまで～

「不動産を売りたい！」と思っていても、売却するまでの一連の流れを知らない方はきっと多いはず。なんだか大変なイメージがあるかと思いますが、今回は、実際に不動産を売るために、どのような流れで売却できるのか、また売却した後は何をすればよいかなどを紹介します。

売却までの流れ

不動産を売却する際には大きく分けて6つの流れがあり、物件ごとによって異なりますが、売却にかかる期間は平均で約4ヶ月とも言われています。ここからはそれぞれの項目について詳しくお伝えします。

①不動産会社へ相談

②媒介契約の締結

③販売活動開始

④売買契約の締結

⑤契約後の決済と引渡し

⑥不動産売却後の確定申告

売却を不動産会社に相談する

まずは不動産会社を調べてみることがはじめの一歩となります。全国的な知名度を誇り、事業規模の大きな不動産会社も安心ですが、地元密着で頑張っている不動産会社もおすすめです。

地元住民の皆さんとの繋がりなどから地場の情報に詳しく、相談しやすい距離に会社があるというメリットもあります。

最近はインターネットによる簡単お見積もりでより良い条件を比較することも可能ですが、不動産の売却は金額だけでなくその会社の売却実績や担当者の人柄、会社の雰囲気も大切です。

実際に訪ねて相談することで、画面からは得られないより深い情報が得られるかもしれません。

また不動産の査定額は買取りを除き、市場に売りに出した際にいくらで買主がつくのか、その予測値となります。市場と乖離した無理な高値を付けた場合は売却が遅れたり、値下げするケースもありますので、誠実に根拠を示しているかも不動産会社を見極めるポイントになります。

なお登記情報は不動産会社で取得することが出来ますので、予め地番や家屋番号を伝えてから不動産会社に相談に行くと話がスムースです。

・固定資産税納税通知書

・間取り図および敷地測量図

上記の書類は事前に必要な書類は準備しておくと良いでしょう。

媒介契約を結ぶ

不動産会社を選んだ後は、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、不動産の仲介におけるトラブルを未然に防ぐために不動産会社と依頼者の契約内容について、詳細や仲介にかかわる手数料等を明確化したものです。

媒介契約は不動産の売買・交換を行う際に、不動産会社との間で締結する事が法律で義務付けられ、契約の種類は以下の3つとなります。

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

・一般媒介契約

それぞれ契約期間や複数の不動産会社と契約できるのか、自分で買主と取引できるのかなど契約内容によって異なります。ご自身の売却する不動産の状況に合わせて選ぶことが重要となります。

不動産の販売活動がスタート

販売活動を行う際、不動産会社は不動産専用のポータルサイトに情報を載せるなどして、買主を探します。販売状況などは媒介契約の内容によって随時売主へ報告されます。実際に購入希望者が現れた際は値引きなどの条件交渉が入る場合もあります。

もちろん不動産会社が間に入っているため、不動産会社の担当者を介しての調整していくことになります。不動産会社を味方につけて購入希望者の状況を見極めるとよいでしょう。

無事に買主と条件が合意したあとは、買主には住宅ローンの事前審査を通してもらいながら、並行して売買契約の日程を決めて行きます。売買契約の前には用意すべき書類等が複数で詳しくは不動産会社の担当者よりご確認ください。

・実印・認印

・身分証明書

・登記済権利証

・印鑑証明書

・収入印紙

売買契約の締結

売買契約の際は、売主・買主・不動産会社が集まり締結をおこないます。売買契約に先立ち、重要事項説明を不動産会社から買主へ説明されます。

説明内容に買主が納得出来たら、売買契約の締結に移行します。売主として準備する物は実印、印鑑証明書、不動産会社への仲介手数料などです。

この後の手続きで権利証（登記済証または登記識別情報通知）が必要となりますので、紛失しないよう大切に保管しておきましょう。（権利証が無い場合でも不動産売買は進められますが、手間と費用が掛かります。）

契約後の決済と引渡し

契約後の決裁は金融機関等に売主、買主、不動産業者、司法書士が集まって行うことが一般的で、買主から契約の残代金（決済金）の着金を確認します。

この時売主側にローンが残っている場合は融資元の銀行へ返済を行い、不動産に付いている抵当権を抹消する手続きを行います。決済が完了するのと同時に対象不動産の引渡しが行われます。

不動産売却後の確定申告

不動産の売却後は利益にかかる税金（譲渡所得税）を納付するために売主は「確定申告」を行います。

税制の特例がいくつかあり、適用することで譲渡所得税が掛からなくなることがあります。その場合でも確定申告は必要になりますので、詳しくは最寄りの税務署などにお尋ねください。

確定申告を行う際は、これらの書類が必要となります。

・住民票

・建物・土地の登記事項証明書

・源泉徴収票

・確定申告書・計算明細書

・不動産売買契約書のコピー

確定申告を終えたら、不動産の売却は完了となります。

なお、前年の所得により費用負担が変動する社会保険料や福祉施設利用料などが売却した次年度には大きく上がることがあるのでご注意ください。

まとめ

今回は不動産を売却する際の流れを紹介しましたがいかがでしたか？

不動産売却では、全体の流れをある程度理解しておくことは後々のトラブルや混乱を防ぐ為の大切な要素となります。また仲介業務を担う不動産会社選びは慎重さが求められます。

大切な不動産の売却を信頼してお任せできる不動産会社を選びましょう。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士