賃貸物件で事業をはじめるには？居住用物件との違いは？

「資金が貯まったので自分のお店を持ちたい」、「事務所として新しく物件を借りたい」など、自らの夢や理想を叶える為に賃貸物件を借りて事業を始められる方も多いかと思います。

このような場合は、居住用賃貸物件ではなく事業用賃貸物件を借りることになります。

事業用賃貸物件は、「商売をする」ために借りる物件であり、「住む」ために借りる物件ではありません。そのため、居住用賃貸物件とはいくつか異なる点があります。

使用目的が明確に異なることから、費用も居住用とは大きく異なり、契約の内容や入居時の審査も変わってきます。

今回は、事業用賃貸物件と居住用賃貸物件でどのような違いがあるのかについて解説します。

目的の違い

いざ事業用賃貸物件を借りようと考えても、最初は色々と戸惑うことも。スムーズに借りるためには、まず目的をきちんと整理する必要があります。

事業用賃貸物件を探す際に「テナント募集中」などの言葉を見かけることがあると思います。一般的にテナントとは「店舗や事務所を賃借して使用する人」のことを言います。

事業用賃貸物件はその「テナント」が何等かの商売をすることを目的としており、借主自身が暮らすことを目的とする居住用賃貸物件とは明確な違いがあります。

商売を行う為にはその物件を利用するテナントの従業員や不特定多数のお客様が利用または出入りすることになります。その結果、居住用賃貸物件と比べて物件に付随する設備や消耗品、内装などの痛みが早く、賃料も高くなってしまうのも特徴と言えます。

初期費用の違い

事業用賃貸物件は居住用賃貸物件と比較して初期費用が高額になります。

前述の通り、居住賃貸物件用と比べて賃料が高いことから、その為、保証金や礼金、仲介手数料などに大きな差が発生します。不動産会社もテナントの事業低迷による賃料の滞納リスクを抱える観点から、居住用よりも保証金を高く設定しており、一般的には賃料の3ヵ月〜6ヵ月と言われています。

以上の事からも事業用賃貸物件を選ぶ際は、綿密な資金計画を立案すると共に必要な初期費用を準備する必要があります。

税金の違い

それぞれの用途で発生するお金について、初期費用以外に税金の面でも違いがあります。

居住用賃貸物件の家賃には課税されない消費税ですが、その一方で事業用賃貸物件には消費税が課税されてしまうというのも資金計画を考える上で大切なポイントです。

ただし、1Fが店舗、2Ｆが住居になっている「住宅兼用事業所」の場合はというと、事業にあたる部分の面積と住宅の部分を面積で分けて、事業にあたる部分のみ課税されます。

ちなみに保証金（敷金）は退去時に返還されるので非課税とされていますが、契約上補償金は返還されないものとされている場合は消費税が必要になります。

審査の違い

それぞれの賃貸物件について、入居時の審査にも大きな違いがあります。

居住用賃貸物件の場合は入居時審査では主に個人の収入や支払い能力を重視しますが、事業用賃貸物件の場合は事業の内容や規模、創業年数、売り上げなどが審査されます。

不動産会社によって審査の基準は異なりますが、そのテナントの経営状況や事業内容で判断するため、提出書類も居住用賃貸物件と比較して多くなり審査に時間がかかることもあります。

用途の違い

居住用賃貸物件として借りた物件で事業を営む場合は契約違反となります。人やモノの出入りが頻繁にあると騒音等で近隣の迷惑になり、これらが発覚すれば違約金の支払いや強制退去などに繋がることもあります。

ただし、パソコン１台程度の個人的な事務所を自宅と兼用したい場合は、その旨を契約前に不動産会社に相談することで了承される場合もあります。その為には事前にオーナー等に承諾を得て、賃貸借契約書にその旨を記載することが必要になります。オフィス利用可の物件を最初から念頭に入れることでトラブル回避や初期費用等の節約にもつながります。

退去時の原状回復

居住用賃貸物件と同様に事業用賃貸物件でも現状回復の義務があります。民法では、「通常の使用及び収益によって生じた賃貸借物の損耗並びに賃貸物の経年変化を除く」と規定されています。

通常の使用の損耗は家具などの加重によるヘコミや壁紙の変色ですが、移動の際などにぶつけて生じた傷などの場合は回復義務がテナントに発生します。

事業用賃貸物件では、不特定多数の人やモノの出入りがあることから、居住用賃貸物件と比べると損耗や損傷の可能性が高くなります。その為、賃貸借契約上では、借主が原状回復を負担する範囲を明記しておく場合が多いとされています。

まとめ

いかがでしたか？事業用賃貸物件の場合は、居住用賃貸物件と比較して初期費用や税金、契審査、契約内容など違いが様々あることが分かりました。

事業用、居住用、それぞれの特徴を理解いただくことで、ご自身の事業を成功させるための理想の物件が見つかることを心よりお祈りいたします。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士