住み替え前に知っておきたいこと！メリットとデメリットについて

結婚や出産、子供の独立、勤務先の変更や退職などライフスタイルに合わせて住み替えを検討される方もいるでしょう。これまで慣れ親しんだ家や土地から離れることから、住み替えを失敗しないために、流れや注意点、メリット・デメリットなどを予め把握しておく必要があります。

この記事では現時点で持ち家を所有している方に対象を絞り、理由別にどのように住み替えを進めるべきかを解説します。

住み替えとは

住み替えとは、文字通り現在の住まいを替えることを表す言葉です。賃貸から賃貸、賃貸から購入したマイホーム、マイホームを売却し新居など、住み替えには様々なパターンがあります。

賃貸借契約や売買契約などの不動産取引を伴うケースを指す場合が多く、特に、持ち家から持ち家への住み替えの場合には、購入と売却のどちらを先にするか、資金計画に問題が無いかなど、いくつかの注意が必要です。

家の売却が進まなければ住宅ローンの支払いが二重に発生したりと、売買のスケジュールや資金計画を事前に立てることも必要です。

住み替えの流れとメリット・デメリットについて

持ち家を住み替える場合、「自宅の売却」と「新居の購入」のどちらを先に進めるのが良いかを考える必要があります。売ってから買う方法を「売り先行」、買ってから売る方法を「買い先行」と言います。

ここではそれぞれの流れのメリット・デメリットについて説明します。

「売り先行」とは

売り先行では、売れる目処がたってから新居探しをスタートできるため、資金計画が立てやすく、安心して住み替えを進められる点がメリットと言えます。安全で確実に家の住み替えをしたい方におすすめです。

その一方で買い先行と比較して、タイミングよく新居が決まらない場合、仮住まいへの引越しと新居への引越しと、引越し回数が増える点がデメリットと言えます。

「売り先行」の一般的な流れ

【売却】

売却相談→物件査定→不動産会社との媒介契約→販売開始→売買契約（手付金受領）→旧居から引越し→引渡し（残代金の受領）

【購入】

資金計画→情報収集→交渉→売買契約→住宅ローンの申込→引渡し（残代金の支払い）→旧居から新居へ引越し

「買い先行」とは

買い先行とは、旧居を売却する前に新居を購入する方法で、仮住まいの必要もなく、引越しが1回で済みます。また理想の新居を比較的ゆとりをもって探すことが出来る点がメリットと言えます。

ただし、旧居に住宅ロ-ンが残っている場合は二重ローンになってしまう点や旧居が売れるまでの維持費（固定資産税などの税金含む）が二重で発生することがデメリットと言えます。

「買い先行」の一般的な流れ

【購入】

資金計画→情報収集→交渉→売買契約→住宅ローンの申込（残代金の支払い）→引渡し→旧居から新居へ引越し

【売却】

売却相談→物件査定→不動産会社との媒介契約→旧居から新居へ引越し→販売活動→交渉→売買契約（手付金受領）→引渡し（残代金の受領）

以上が住み替えの流れとなりますが、旧居を売却して新たに購入する場合、賃貸から賃貸への住み替えよりも時間がかかります。売却と購入、もしくは双方の不動産取引が必要になるからです。

住み替えにかかる期間は一般的には3ヶ月～1年と言われ、中古住宅へ住み替える場合は3～6ヶ月、新築住宅や注文住宅の場合は6～12ヶ月くらいが目安とされています。先々に控えているライフプランを念頭に置きながら事前にある程度の期間を見込む必要があるでしょう。

住み替えに向けた準備について

次に紹介するのは、住み替えに向けた準備についてです。

住み替えの目的を明確に

勤務先の変更、子供の独立、親の介護など、ライフスタイルや家族構成によって住み替えの目的は様々です。関係する家族で「なぜ住み替えをしたいのか」、「住み替えることで叶えたい要望は何か」や「解消したい課題は何か」など、家族全員の意見を洗い出しと優先順位付けが大切になります。

住み替えには時間・労力・お金がかかり、必ずしも全ての希望が叶う住み替え先が見つかるとも限りません。

ある程度の希望が出揃ったタイミングで、不動産会社やハウスメーカー等の専門家に相談することをおすすめします。専門家に相談することでより客観的なアドバイスが聞けるだけでなく、理想に近い物件を紹介してくれる可能性も高まります。

念入りな資金計画を

旧居がいくらで売却できるか分からない場合は、売却資金を少なく見積もりつつ、ある程度まとまった現金を用意しておく必要があります。

今の家の住宅ローンが残っていても、売却金で一括返済できれば問題ありませんが、そうでない場合は、住み替えローンを検討してもいいかもしれません。

また住宅ローンは長期で返済し続けるものなので、毎月の返済額は「手取り収入の25％」に収めるのが理想的と言われています。理想の住み替え先が見つかったとしても、その後の生活が破綻してしまっては何の意味もありません。子供の教育費や老後資金を確保しながら、ゆとりある返済プランを設定することが重要です。

住み替え前にできること

スムーズに旧居を売却する為に、予め売却に必要な書類を揃えておくことをおすすめします。過去の契約書や権利証など、必要書類は多岐にわたります。計画段階で不動産会社に相談し、ファイリングしておくなどすれば、契約前に慌てずに済みます。

その他、住み替えのタイミングを契機に、不要になった品を思い切って処分することをおすすめします。引越し前に処分しておくことで、引越し費用の節約にもつながります。

まとめ

いかがでしたか？住み替えを失敗しないためには入念な準備が必要になります。それぞれメリットやデメリットもあるので、注意しながらご自身のライフスタイルに合わせた住み替えで、より豊かな暮らしを実現しましょう。

■監修＿中部ガス不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士