『改築』とは？リフォーム前に知っておきたい『新築』『増築』『改修』との違い

家の劣化が目立ちはじめたとき候補に挙がるのが、『改築』『新築』『増築』『改修』のいずれかです。

しかしどれも似た言葉なので、「何が違うのかわからない」という方も多いはず。

そこで今回のコラムでは、改築と新築、増築、改修の違いを説明しながら、それぞれのメリットやデメリットを説明します。

『改築』とは？

元ある建物の一部または全体を解体し、同じ構造、床面積、階数、用途の建物を再び建築する方法を『改築』といいます。基本スペックは既存建物とほぼ同じですが、間取り変更などは可能です。

主に自然災害によって建物が欠損または全壊してしまったときや、既存不適格建築物にあたり新築が難しいときなどに選択されます。

新築、増築、改修との違い

冒頭で挙げた工事はそれぞれ何を行うのか、まずは一覧表で確認してみましょう。

	改築	新築	増築	改修
既存建物の状態	一部or全体を解体	すべて解体	場合によっては解体	解体なし
新しい建物の状態	既存建物とほぼ同じ	すべて新しい仕様	床面積が増える	部分的に変更
メリット	・新築よりも費用を抑えられることが多い ・構造部分を修繕できる	・建物を新しく自由に作り変えることができる	・費用を抑えつつも居住スペースを増やせる ・住みながら工事ができる	・内装や設備を新しく交換できる ・改築や新築よりも費用を抑えられる
デメリット	・用途や床面積、構造などの基本スペックは既存建物から変更できない	・他の方法と比べて費用が最も高額になる	・接合部分から水漏れの恐れがある ・建物に一体感がなくなる	ー

表を見てみると、それぞれ工事内容も違えばメリットもデメリットも違うとわかります。

しかし改築と比べたときには、具体的にどこが違うのでしょうか。以下に見ていきましょう。

新築と改築の違い

新築と改築の大きな違いは、“既存建物の有無”です。

改築はもともとあった建物の一部または全体を作り変えるのに対して、新築は更地に建物を建てる工事を指します。

ただし、既存建物がある場合でも、構造、床面積、階数、用途のうちどれか1つでも変わるのであれば、それは改築ではなく新築になります。

改築か新築化かで登記手続きも異なるため、自分たちが希望する工事がどちらにあたるのかをまずは考えてみてください。

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増築と改築の違い

増築と改築の違いは、“床面積が増えるか増えないか”という部分です。

改築では床面積は変わりませんが、増築は新たに建物を建てて居住スペースを増やします。改築でも床面積を増やすことはできますが、その場合は『増改築』と呼ばれます。

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改修と改築の違い

改修と改築はとても混同されやすいのですが、“建物の解体の有無”の部分が大きく異なります。

改修は既存建物の構造をそのまま活かし、内外装や設備のみをきれいにする工事であるのに対して、改築は建物の一部または全体を解体する工事です。

同じように建物を修繕する工事であっても、解体を伴わなければ改修、解体を伴うのであれば改築の扱いになります。

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改築の注意点

既存建物の一部または全体を新しく作り変えつつ、新築よりも費用を抑えられることがメリットの改築ですが、いくつか知っておきたい注意点もあります。

建築確認申請や登記手続きが必要になるケースがある

建物の大規模修繕を行うときには、その仕様が現行の建築基準法や条例に適合しているのかを審査する『建築確認申請』が必要です。部分的な改築ならば建築確認申請は不要ですが、以下のケースにあてはまる場合は、手続きが必要になる可能性があります。

• 柱や壁など主要構造部分の半分以上を修繕する
• 階段をかけ替える
• 10㎡を超える増築を行う（増改築の場合）

また、10㎡以上の増築、構造や屋根の変更、車庫や倉庫の新設、などを行ったときには建築確認申請に加えて『建物表題変更登記』も必要です。

手続きが必要になるとそれに伴い費用もかかるため、建築確認申請と建物表題変更登記の必要性については打ち合わせ時に必ず確認しておきましょう。

増改築の場合は既存建物の耐震性を確認する必要がある

建物の一部を解体して新たな建物を増やす増改築では、倒壊のリスクが高まってしまう恐れがあります。

既存建物の耐震性が低ければ、増築部分の耐震性は現行基準を満たしていたとしても、建物全体の耐震性がアンバランスになってしまうからです。

増改築をするときにはまず耐震診断を受けて、必要があれば耐震補強も同時に行いましょう。

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固定資産税が上がる可能性がある

建築確認申請や建物表題変更登記が必要になる改築をすると、これまでよりも固定資産税が高くなることがあります。固定資産税は固定資産（建物や土地）の価値で決まるため、改築によって“建物の価値が高まった”とみなされるからです。

とくに増改築の場合は床面積が増えるため、固定資産税が上がる可能性が高くなります。

改築に限ったことではありませんが、工事を行うときにはその時にかかる費用だけではなく、工事後のランニングコストまで考えておかなくてはなりません。

まとめ

自宅の劣化が目立ちはじめたときや暮らしづらさを感じたときには、改築、新築（建て替え）、増築、改修の選択肢があります。

自然災害によって建物が被災してしまったときや、既存不適格建築物にあたり新築が難しいときなどには、改築を選択することになるでしょう。

しかし改築にはメリットもあればデメリットもあるため、既存建物と予算に合わせた工事をするためには、改築の実績が豊富な会社に相談することが大切です。

耐震性や断熱性などの機能面の向上工事も可能な会社であれば、尚安心でしょう。

一級建築士事務所のリビングサーラでは、改修はもちろん、増築や改築も多く手がけてきました。

自宅をどうするかでお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

■監修＿リビングサーラ/施工管理担当者＿資格：１級建築施工管理技士・２級建築士