不動産の買い替えのタイミングって？メリット・デメリットもご紹介！

結婚や子供の成長など、ご家族のライフステージの変化によってマイホームの買い替えをされることがあるかと思います。
また最近では、テレワークの普及により今までよりも暮らしやすい場所に住むため、マンションから戸建てに買い替えをしたいという方も増えてきました。

そこで今回は、買い替えをするなら売却か購入のどちらを先にした方がいいのか、またメリットデメリットについてもご紹介します。

買い替えに適したタイミングとは

マイホームを買い替えしたいなと思ったときに、「いつ買い替えすればベストかな？」と考える方も多いのでは。
買い替えのタイミングが「いつでもよい」と思っている方！
買い替えのおすすめのタイミングをご紹介します。

タイミングは築20年くらいが目安

木造戸建ては築20年をすぎると建物価格が付きづらくなると言われています。
中古住宅の需要も増えてはいますが、あまり古くなりすぎると解体の対象となり、解体工事費用が発生する事もあるため、できれば早めの築年数で買い替えをするのがおすすめです。

春先から秋にかけて

買い替えをするなら、春か秋と言われています。

春はお子様の進学や転勤などライフステージが変わる季節になります。
また、春先に不動産を購入する方も多く、買い替えに適しています。

また秋は、異動の季節なので買い替えに適しています。
無理をしてタイミングを合わせる必要はないですが、もし時期など決まっていなかったら参考程度にしておくのがおすすめです。

このほかにも、家族や親族が実家に集まる機会で話をした後、つまり盆明け、正月明けに売却や購入を決めるということもあります。

買い替えの流れ

家の買い替えは、売却と購入の順番によって進め方が大きく変わるため、全体の流れを把握しておくことが大切です。

一般的な流れは次のとおりです。

• 現在の住まいを査定し、売却価格の目安を確認する
• 住宅ローンの審査を受け、予算を決める
• 条件に合う物件を探して購入手続きを進める

多くの人が悩むのが「売却」と「購入」、どちらを先にすべきかどうかという点です。判断を誤ると、二重ローンが発生したり、資金が不足したりする可能性があります。

そのため、目的に応じて以下のように進め方を決めましょう。

• 資金の確保を優先したい → 売り先行
• 理想の物件を確実に押さえたい → 買い先行

また、売却と購入のタイミングがずれるケースもあるため、引っ越しや手続きに余裕を持たせたスケジュールを組むことが重要です。

買い先行のメリットとデメリット

「買い先行」は、先に新居を購入し、その後に現在の住まいを売却する方法です。理想の物件を逃さずに購入できる点が魅力ですが、一方で資金面やローンの負担など注意すべき点もあります。

ここでは、買い先行の主なメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

先に新居を購入する場合の買い先行のメリット

家を買ってから売却するので、”仮住まい”の必要性がないことが大きなメリットです。
仮住まいでは毎月の家賃や引っ越し費用がかかります。

また、購入したい物件を見つけてから売却するため、短期間である物件の中で探すというだけでなく、購入したい物件の条件をしっかりと決めたうえ探すことも可能です。

先に新居を購入する買い先行のデメリット

購入する物件の住宅ローンの返済が残っている場合、売却が完了するまでは二重ローンになる可能性があります。その際、購入のための借入可能額に影響が出たり、場合によっては一旦返済を求められることもあります。

また、売れるタイミング、売れる価格が確定してない状況で買う事になるため、資金計画通り行かないこともあり得ます。

売り先行のメリットとデメリット

「売り先行」は、現在の住まいを先に売却し、売却額が確定してから新居の購入を進める方法です。資金計画を立てやすい点が魅力ですが、仮住まいが必要になるなど、負担が生じるケースもあります。

ここでは、売り先行における主なメリットとデメリットを整理してご紹介します。

先に現居を売却する売り先行のメリット

最大のメリットは売却額が確定しているので、新居購入の資金計画が立てやすいという点です。

売却には次の2種類があります。

1. 一般市場に売り出しをする場合
2. 業者買取をしてもらう場合

2.の場合、不動産業者による買取のため、1.に比べて早期現金化が期待できます。
また、業者による買取という点で、契約が流れる可能性は低いという良さもあります。

先に現居を売却する売り先行のデメリット

先に売却することのデメリットとしては仮住まいが必要になってしまうことがあります。

購入する物件が見つかっており、売却の時期と購入する物件の引渡しの日程が近ければ、借り住まいの期間は短くできますが、短期間でも住める場所の手配や引っ越しなど、手間や資金面がデメリットと言えるかと思います。

買い先行と売り先行どちらにするか迷う方もいらっしゃいますが、その場合は、住み替えをするなら”買い先行”がおすすめです。

ご資金の計画が成り立つことが前提ではありますが、納得がいく新居選びができる点や、売り先行だと仮住まいが発生するため、買い先行の方がおすすめです。

ただ、一概にすべての場合でこちらが当てはまるわけではなく、住み替えの時期や売却にかける期間、資金計画などによって変わるため、早めに不動産のプロに相談するのが良いでしょう。

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買い替えにかかる費用って？

実際に買い替えを行う場合の費用についてもご紹介します。

売却時にかかる費用

売却時にかかる費用は成約価格の5～7％程度言われています。

例えば、売却額が1,500万円であれば、80～100万円が目安となります。
売却時における費用には、仲介手数料や、抵当権抹消費用、住宅ローン一括返済手数料、印紙税など挙げられます。

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購入時にかかる費用

購入時にかかる費用もいくつかあります。

購入価格の7～9％前後とも言われており、購入価格が1,500万であれば、120万円程度が費用です。
売却同様に仲介手数料や印紙税、不動産取得税や保険費用などさまざまな費用がかかります。

買い替え時に気を付けたい税金と優遇制度

家の買い替えには、物件の価格やローンだけでなく、税金や各種制度の影響も大きく関わってきます。特に、売却によって利益が出た場合の税負担や、新居での住宅ローン控除の取り扱いには注意が必要です。

ここでは、買い替え時に知っておきたい代表的な税金や制度、注意点について解説します。

譲渡所得税と居住用財産売却時の3,000万円特別控除

家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課される可能性があります。この税金は、買い替えに伴う資金計画にも大きく影響するため、注意が必要です。

代表的な優遇制度として、マイホームの売却時に適用できる「居住用財産売却時の3,000万円特別控除」があります。ただし、この制度を利用するには、実際に住んでいた住宅であることなど、いくつかの厳密な条件を満たす必要があります。制度を活用する前に、国税庁の情報や不動産会社を通じて、詳細を確認しておくと安心です。

※上記3000万円特別控除と「相続空き家に対する3000万円特別控除」は別の制度となりますので、ご注意ください。

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住宅ローン控除の適用条件

新居で住宅ローン控除を継続して利用するためには、住宅の用途や床面積などの条件を満たす必要があります。また、これらを証明するための書類提出も求められる場合があります。

制度を正しく理解し、条件を満たすことで、税金の負担を軽減しながらスムーズに住み替えを行うことができます。ただし、要件を誤解したり、必要な手続きを怠ったりすると、税額が想定よりも大きくなったり、後から修正申告を求められるケースもあるため、細心の注意が必要です。

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スケジュールと申告期限の注意点

特に、売却と購入の時期が数カ月以上ずれる場合は、それぞれの制度における適用期間や申告期限を見落としがちです。こうした事務的なポイントを確認せずに進めてしまうと、後になって不利益を被る可能性があります。

税制優遇の適用漏れを防ぐためにも、スケジュールをあらかじめ立てて、手続きのタイミングを計画的に組み込んでおくことが大切です。

併用の注意点

買い替えの際に売却した自宅について3,000万円特別控除の適用を受け、更に新たに購入した自宅について住宅ローン控除を受けるということは認められず、どちらか一つを選択しなければなりません。

自宅の買い替えにあたってはどちらが有利なのか、どちらを適用させるのかを考えておく必要があります。

まとめ

不動産の買い替えにはさまざまなケースがあります。

思い通りに進めていくためには、信頼のおける不動産会社選びが必要です。

サーラ不動産株式会社では、サーラグループの総合⼒を活かし、専⾨知識と豊富な経験を持ったスタッフが万全なサポート体制でバックアップします。

不動産の買い替えについて悩んでいたり、どこかに相談したいなと思った際は、ぜひお問い合わせください！

■監修＿サーラ不動産/担当者＿資格：宅地建物取引士